Волоколамское ш., 51 км от МКАД
Курорт СНТ, Истра гор. округ
Дача 18 м², участок 6 сот., брус.
Цена 1,35 млн ₽, снижали с 1,7 млн; первая цена 1,7 млн ₽ от 07.02.2024.
Рейтинг 71/100 · уверенность 57 %
Земля ≈134 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 804 тыс. → дом ≈546 тыс. ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км, 28 тыс.–233 тыс. ₽/м², медиана 139 тыс.
Ремонт ≈260 тыс., покупка после торга ≈1,15 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,54 млн / целевая ≈2,29 млн / пессимист. ≈2,04 млн → от пессимистичной прибыль ≈628 тыс. ₽, маржа 31 %, ROI 45 %.
Коммуникации: свет — есть; в описании: скважина.
До ст. Курсаковская ≈2,6 км по прямой; до МКАД 51 км, на машине ≈51 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24316
Рейтинг 71/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 73 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 89 % | 44.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 70 % | 15 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 6.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 133 928 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 804 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 546 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 333 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Дубовая Роща дп | 6,4 сот. | 1 500 000 | 234 375 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Рыжково д. | 7,8 сот. | 2 450 000 | 314 103 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Рыжково д. | 15 сот. | 2 500 000 | 166 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Лужки-89 СНТ | 6 сот. | 900 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Рыжково д. | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Рыжково д. | 50 сот. | 3 000 000 | 60 000 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Рыжково д. | 20 сот. | 9 000 000 | 450 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Рыжково д. | 14 сот. | 1 800 000 | 128 571 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Альтаир-1 СНТ | 10 сот. | 3 450 000 | 345 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Визит СНТ | 11,5 сот. | 3 450 000 | 300 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 18 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 260 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 27 500 / 138 750 / 233 333 |
| цена объекта | 1 350 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 147 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 545 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 418 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 290 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 036 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 628 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 31 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 45 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.5 км | Альтаир-2 СНТ | 22 м² | 6 сот. | 950 000 | 43 182 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Варвариха д. | 18 м² | 7,5 сот. | 1 200 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.9 км | Карцево КП | 18 м² | 9 сот. | 2 700 000 | 150 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.4 км | Сапфир СНТ | 20 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 225 000 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.3 км | Гидротехник СНТ | 16 м² | 6,3 сот. | 2 700 000 | 168 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.3 км | Кооператор СНТ | 20 м² | 6 сот. | 2 550 000 | 127 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.8 км | Тиликтино д. | 20 м² | 8 сот. | 550 000 | 27 500 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.6 км | Луна-2 СНТ | 15 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 233 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.02.2024 | 1 700 000 | история площадки |
| 29.03.2025 | 1 350 000 (−350 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 350 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается земельный участок расположенный по адресу: Садовое товарищество Курорт, 60, городской округ Истра, Московская область, координаты 55.946885, 36.538426. На участке летний домик, на ленточном фундаменте площадью 18 м2, а также готовый ленточный фундамент под дом 6,0х6,0. Участок огорожен забором из сетки рабицы, электричество 5 квт. Вода на вдоль участка включается от скважины в "дачный сезон".