Волоколамское ш., 25 км от МКАД
Березка ТСН, Истра гор. округ
Дача 32 м², участок 7 сот.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 3,75 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 24.07.2024.
Рейтинг 58/100 · уверенность 53 %
Земля рядом ≈606 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,7 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 67 тыс.–174 тыс. ₽/м², медиана 130 тыс.
Ремонт ≈640 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,01 млн / целевая ≈3,61 млн / пессимист. ≈3,21 млн → от пессимистичной прибыль ≈445 тыс. ₽, маржа 14 %, ROI 16 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. пл. 165 км ≈0,3 км по прямой; до МКАД 25 км, на машине ≈31 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24315
Рейтинг 58/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 37 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 32 % | 17.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 23.1 |
| торг | 5 | 100 % | 7.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.7 |
| участок | 5 | 27 % | 2.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 606 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,7 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 4 244 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Сокол-2 ВМФ СНТ | 9 сот. | 4 600 000 | 511 111 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Станции Манихино пос. | 8 сот. | 5 000 000 | 625 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Сокол-1 СНТ | 8 сот. | 3 400 000 | 425 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Здоровье СНТ | 6 сот. | 6 500 000 | 1 083 333 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Станции Манихино пос. | 8,1 сот. | 5 100 000 | 629 630 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Станции Манихино пос. | 15 сот. | 9 000 000 | 600 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Здоровье СНТ | 7,6 сот. | 7 919 950 | 1 042 099 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Павловское д. | 13 сот. | 8 300 000 | 638 462 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Павловское д. | 6,5 сот. | 4 750 000 | 730 769 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Станции Манихино пос. | 15 сот. | 10 500 000 | 700 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 32 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 640 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 67 188 / 130 000 / 173 502 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 012 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 811 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 611 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 210 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 445 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 14 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 16 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4 км | Агрогородок пос. | 32 м² | 6 сот. | 3 350 000 | 104 688 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | сохраненная копия |
| 0.4 км | Арбат-1 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 3 900 000 | 130 000 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Зеленая Горка КП | 30 м² | 10 сот. | 5 000 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Лужки д. | 30 м² | 7 сот. | 8 800 000 | 293 333 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Троицкий пос. | 35,6 м² | 7 сот. | 5 100 000 | 143 258 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.4 км | № 2 города Дедовск СНТ | 31,7 м² | 4,7 сот. | 5 500 000 | 173 502 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.3 км | 30 м² | 5,3 сот. | 4 300 000 | 143 333 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 15.4 км | Пищемаш-2 СНТ | 32 м² | 10 сот. | 2 150 000 | 67 188 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Андреевское-2 СНТ | 36 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 97 222 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.8 км | Куртасово СНТ | 30 м² | 9,3 сот. | 2 990 000 | 99 667 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.07.2024 | 3 500 000 | история площадки |
| 27.11.2024 | 3 750 000 (+250 000) | история площадки |
| 19.04.2025 | 3 200 000 (−550 000) | история площадки |
| 17.05.2026 | 2 500 000 (−700 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Есть летний дом 18м. Кв. (кухня +душ), летняя вода, теплица, плодовые деревья, участок огорожен, соседи с 2-х сторон, лес рядом.