Волоколамское ш., 47 км от МКАД
Шишаиха КП, Истра гор. округ
Дом 85 м², участок 6,4 сот., бревно.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 3,85 млн; первая цена 3 млн ₽ от 31.10.2024.
Рейтинг 68/100 · уверенность 69 %
Земля ≈165 тыс. ₽/сот. × 6,4 сот. = 1,05 млн → дом ≈2,44 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 8 в 10 км, 42 тыс.–200 тыс. ₽/м², медиана 120 тыс.
Ремонт ≈1,7 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈10,39 млн / целевая ≈9,35 млн / пессимист. ≈8,31 млн → от пессимистичной прибыль ≈3,64 млн ₽, маржа 44 %, ROI 78 %.
Коммуникации: в описании: газ.
До ст. Ядрошино ≈6 км по прямой; до МКАД 47 км, на машине ≈59 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24308
Рейтинг 68/100 · уверенность 69 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 52 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 76 % | 13.9 |
| торг | 5 | 19 % | 1.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 69 % | 4.2 |
| участок | 5 | 22 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 32 % | 4.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 164 881 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 055 000 ₽ (6,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 445 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 765 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Шишаиха д. | 6 сот. | 1 300 000 | 216 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Шишаиха д. | 7,4 сот. | 1 150 000 | 155 405 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Шишаиха д. | 15 сот. | 2 500 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 11.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Шишаиха д. | 15 сот. | 2 860 000 | 190 667 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Шишаиха д. | 7 сот. | 1 150 000 | 164 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Шишаиха д. | 10 сот. | 5 000 000 | 500 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Шишаиха д. | 7 сот. | 1 400 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Шишаиха д. | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Шишаиха д. | 13,2 сот. | 3 300 000 | 250 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Долево д. | 36 сот. | 3 999 999 | 111 111 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 85 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 8 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 42 222 / 119 970 / 199 989 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 10 390 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 9 870 000 ₽ |
| продажа: целевая | 9 351 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 8 312 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 637 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 44 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 78 % |
Аналоги
приличные 8 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.5 км | Мартюшино д. да: «санузел» + «отделка» | 82 м² | 6 сот. | 5 200 000 | 63 415 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Грин Лаундж КП да: «санузел» + «мебелью» | 86,3 м² | 6 сот. | 10 900 000 | 126 304 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Грин Лаундж КП да: «санузел» + «мебель» | 86,4 м² | 6,8 сот. | 13 500 000 | 156 250 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Новопетровское с. да: «ванных» + «отделкой» | 88 м² | 7 сот. | 10 000 000 | 113 636 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Рижский парк КП да: «душевая» + «отделка» | 90 м² | 6,1 сот. | 13 000 000 | 144 444 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Якунино д. да: «душевая» + «меблировка» | 90 м² | 6 сот. | 17 999 000 | 199 989 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Шахтер СНТ да: «санузел» + «мебелью» | 90 м² | 6 сот. | 3 800 000 | 42 222 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Грин Лаундж КП да: «санузел» + «ремонтом» | 77,1 м² | 6,3 сот. | 8 200 000 | 106 355 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.10.2024 | 2 999 999 | история площадки |
| 06.11.2024 | 3 850 000 (+850 001) | история площадки |
| 14.11.2024 | 3 350 000 (−500 000) | история площадки |
| 28.11.2024 | 3 650 000 (+300 000) | история площадки |
| 11.01.2025 | 3 350 000 (−300 000) | история площадки |
| 24.01.2025 | 2 999 999 (−350 001) | история площадки |
| 19.02.2025 | 3 650 000 (+650 001) | история площадки |
| 27.03.2025 | 3 350 000 (−300 000) | история площадки |
| 02.05.2025 | 2 999 999 (−350 001) | история площадки |
| 18.06.2025 | 3 300 000 (+300 001) | история площадки |
| 20.06.2025 | 2 999 999 (−300 001) | история площадки |
| 24.07.2025 | 3 500 000 (+500 001) | история площадки |
| 19.09.2025 | 2 500 000 (−1 000 000) | история площадки |
| 23.09.2025 | 3 600 000 (+1 100 000) | история площадки |
| 28.09.2025 | 3 000 000 (−600 000) | история площадки |
| 21.10.2025 | 2 900 000 (−100 000) | история площадки |
| 30.10.2025 | 2 800 000 (−100 000) | история площадки |
| 10.11.2025 | 2 999 999 (+199 999) | история площадки |
| 13.11.2025 | 2 700 000 (−299 999) | история площадки |
| 19.11.2025 | 2 800 000 (+100 000) | история площадки |
| 22.11.2025 | 2 650 000 (−150 000) | история площадки |
| 24.11.2025 | 3 000 000 (+350 000) | история площадки |
| 08.12.2025 | 3 600 000 (+600 000) | история площадки |
| 09.12.2025 | 3 000 000 (−600 000) | история площадки |
| 31.12.2025 | 2 850 000 (−150 000) | история площадки |
| 11.01.2026 | 3 000 000 (+150 000) | история площадки |
| 12.02.2026 | 3 600 000 (+600 000) | история площадки |
| 14.02.2026 | 3 000 000 (−600 000) | история площадки |
| 16.02.2026 | 3 600 000 (+600 000) | история площадки |
| 24.02.2026 | 3 000 000 (−600 000) | история площадки |
| 21.04.2026 | 3 600 000 (+600 000) | история площадки |
| 02.05.2026 | 3 000 000 (−600 000) | история площадки |
| 26.05.2026 | 3 500 000 (+500 000) | история площадки |
| 07.06.2026 | 3 200 000 (−300 000) | история площадки |
| 17.06.2026 | 3 500 000 (+300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Авито | 3 500 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 08.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Прекрасное месторасположение рядом все необходимое, 40мин езды до Москвы 60км, рядом электричка. Сруб отстоял, можно начинать им заниматься бревна 30+ не карандаши, отшлифован и покрашен. Дом стоит на кадастре можно делать прописку. Земли населенных пунктов под Ижс. Деревня Шишайха не КП. Нет взносов и всего прочего. Это деревня и тариф по электричеству в 2 раза дешевле. Улицы убирает администрация сельского поселения. Хорошее вложение, могу помощь доделать. Довести до состояния жить 1.3-1.5 млн. Итого вы получаете меньше 5млн. Готовый дом, а не старое купить и переделывать (всегда дороже)газ будет в 27году.