Волоколамское ш., 27 км от МКАД
Снегири пгт, Истра гор. округ
Дом 48 м², участок 6 сот., дерево.
Цена 200 тыс. ₽; цена не менялась с 03.06.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 21 раз).
Рейтинг 86/100 · уверенность 51 %
Земля рядом ≈560 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 16,8 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 67 тыс.–135 тыс. ₽/м², медиана 86 тыс.
Ремонт ≈960 тыс., покупка после торга ≈170 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,18 млн / целевая ≈3,76 млн / пессимист. ≈3,34 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,21 млн ₽, маржа 66 %, ROI 196 %.
⚠ ROI 196 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены).
Коммуникации: не указаны.
До ст. Снегири ≈1,8 км по прямой; до МКАД 27 км, на машине ≈38 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №24299
Рейтинг 86/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: год, коммуникации, фото); аналогов 8 (разброс ₽/м² 36 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 53.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 23.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 559 795 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 16,8 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 3 359 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Снегири пгт | 9 сот. | 4 860 000 | 540 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Снегири пгт | 12 сот. | 8 000 000 | 666 667 | снят (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Снегири пгт | 7,7 сот. | 4 330 000 | 562 338 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Снегири пгт | 9,3 сот. | 9 990 000 | 1 074 194 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Снегири пгт | 35 сот. | 35 000 000 | 1 000 000 | снят (цена объявления) 20.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Снегири пгт | 11,6 сот. | 6 400 000 | 551 724 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Снегири пгт | 9,8 сот. | 9 500 000 | 969 388 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Снегири пгт | 9,5 сот. | 5 310 000 | 558 947 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Снегири пгт | 9 сот. | 11 000 000 | 1 222 222 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Снегири пгт | 7,5 сот. | 4 220 000 | 562 667 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 960 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 66 735 / 86 111 / 135 417 |
| цена объекта | 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 170 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 178 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 969 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 760 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 342 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 212 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 66 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 196 % |
| пояснение расчета | ROI 196 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) |
| ⚠ проверьте | ROI 196 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Снегири пгт | 48 м² | 6 сот. | 200 000 | 4 167 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Снегири пгт | 50 м² | 4 сот. | 5 000 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Огнеупорщик-3 СНТ | 48 м² | 6,5 сот. | 6 500 000 | 135 417 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Полянка СНТ | 45 м² | 6 сот. | 3 750 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Манихино д. | 50 м² | 5 сот. | 5 300 000 | 106 000 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Огнеупорщик-3 СНТ | 45 м² | 4 сот. | 4 000 000 | 88 889 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | № 2 города Дедовск СНТ | 48,7 м² | 3,2 сот. | 3 250 000 | 66 735 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Красновидово д. | 48 м² | 8,9 сот. | 15 500 000 | 322 917 выброс, не в счёт | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Керамик СНТ | 49,7 м² | 4 сот. | 4 000 000 | 80 483 | снято (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | станции Манихино-2 СНТ | 52 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 67 308 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.06.2026 | 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дом БЕЗ ЗЕМЛИ на РАЗБОР и сбор на вашей локации или на стройматериалы! Местоположение: д. Снегири Истринский район Площадь: 48 кв.м Размер: 5.5 на 4.5 Фундамент: кирпич, можно забрать Конструкция дома:1и2этаж брус на100 Крыша: крашеный металл волна 8Обшивка дома: сайдинг Внутренняя обшивка:1этаж - фанера и обои 2этаж-рейка Окна: двойные стеклопакет Рехау в ОТЛИЧНОМ СОСТОЯНИИ Дом продается для разборкии сборки на вашем участке Демонтаж и вывоз стройматериалов за счет покупателя За срочность хороший торг!