Волоколамское ш., 53 км от МКАД
Каскад СНТ, Истра гор. округ
Дом 107 м², участок 6 сот., дерево, 1995 год.
Цена 3,25 млн ₽; цена не менялась с 23.05.2026.
Рейтинг 56/100 · уверенность 69 %
Земля ≈169 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,01 млн → дом ≈2,23 млн ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 65 тыс.–87 тыс. ₽/м², медиана 78 тыс.
Ремонт ≈2,04 млн, покупка после торга ≈2,76 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈8,23 млн / целевая ≈7,41 млн / пессимист. ≈6,58 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,78 млн ₽, маржа 27 %, ROI 37 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. Холщевики ≈9,1 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈59 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №24298
Рейтинг 56/100 · уверенность 69 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 4 (разброс ₽/м² 12 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 74 % | 31.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 12.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 45 % | 2.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 55 % | 8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 169 127 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 015 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 235 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 888 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Каскад СНТ | 10,4 сот. | 1 835 680 | 176 508 | снят (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Надежда-1 СНТ | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Возрождение СНТ | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ананово д. | 7,5 сот. | 1 834 880 | 244 651 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ананово д. | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Синево д. | 18 сот. | 4 490 000 | 249 444 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Зорино д. | 10 сот. | 1 050 000 | 105 000 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Зорино д. | 6,6 сот. | 2 390 000 | 362 121 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Зорино д. | 8,4 сот. | 2 360 000 | 280 952 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Синево д. | 6 сот. | 1 900 000 | 316 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 107 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 040 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 65 130 / 78 287 / 87 359 |
| цена объекта | 3 250 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 762 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 8 228 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 817 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 405 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 582 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 779 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 27 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 37 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.5 км | Луна-3 СНТ да: «санузел» + «ламинат» | 106 м² | 6,1 сот. | 7 900 000 | 74 528 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Весна-2 СНТ да: «ванная» + «заезжай и живи» | 103,6 м² | 6 сот. | 8 500 000 | 82 046 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Ананово д. да: «с/у» + «под ключ» | 97,3 м² | 6 сот. | 8 500 000 | 87 359 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Рождествено д. да: «санузла» + «ламинат» | 99,8 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 65 130 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.05.2026 | 3 250 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 250 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Самое престижное и экологически чистое место в Московской области. Рядом историческое место- Малый Иерусалим. Предлагаем двухэтажный деревянный дом со сруба, отделанный вагонкой. В дом есть печь и камин. Дом очень быстро разогревается. На первом этаже : веранда-кухня, кухня и две спальни. В одной из спален камин. На втором этаже: две комнаты из одной комнаты выход на огромную лоджию. Очень много места для хранения в "карманах". В дом вода заведена шлангом с центрального водоснабжения. На улице беседка, кладовка и туалет. Рядом приличные с соседи.