Волоколамское ш., 52 км от МКАД
Кооператор СНТ, Истра гор. округ
Дом 94 м², участок 5 сот., дерево, 1995 год.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 08.05.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 59 %
Земля ≈157 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 785 тыс. → дом ≈2,71 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 28 тыс.–54 тыс. ₽/м², медиана 34 тыс.
Ремонт ≈1,78 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,46 млн / целевая ≈2,21 млн / пессимист. ≈1,97 млн → от пессимистичной прибыль −2,79 млн ₽, маржа −142 %, ROI −59 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. Холщевики ≈9,4 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈58 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №24297
Рейтинг 20/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 87 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 12.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 43 % | 2.6 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 32 % | 4.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 157 051 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 785 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 715 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 883 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Ананово д. | 9 сот. | 2 030 000 | 225 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ананово д. | 7,5 сот. | 1 834 880 | 244 651 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ананово д. | 10 сот. | 2 700 000 | 270 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ананово д. | 8,6 сот. | 1 950 000 | 226 744 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Возрождение СНТ | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ананово д. | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ананово д. | 5,8 сот. | 2 000 000 | 344 828 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Березки СНТ | 13,3 сот. | 1 800 000 | 135 338 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ананово д. | 6 сот. | 1 700 000 | 283 333 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ананово д. | 6,5 сот. | 1 000 000 | 153 846 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 94 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 780 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 27 673 / 34 286 / 53 750 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 458 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 335 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 212 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 966 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 789 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −142 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −59 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.8 км | Торлопово СНТ | 79,5 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 27 673 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Радуга-2 СНТ | 80 м² | 6 сот. | 4 300 000 | 53 750 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | станции Манихино-2 СНТ | 70 м² | 7,1 сот. | 2 400 000 | 34 286 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.05.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается летняя дача в СНТ "Кооператор", дом в хорошем, ухоженном состоянии, можно заезжать и жить, первый этаж - брус 150 мм, второй этаж щитовой, отопление печное, есть действующий камин, продается с мебелью и всей домашней утварью, участок использовался по назначению, для садоводства и огородничества. Удобный подъезд, асфальт и асфальтовая крошка, от основного шоссе 400 метров, рядом супермаркеты "Верный", "Пятерочка", строительный рынок, заправка и пр. в п. Бужарово вся городская инфраструктура До Истринского водохранилища 10 минут на машине, до Новоиерусалимского монастыря 20 минут, от Москвы до дома можно доехать менее, чем за полтора часа по Новой Риге без светофоров Небольшое СНТ расположено в окружении реликтового леса