Волоколамское ш., 39 км от МКАД
Холщевики-1К СНТ, Истра гор. округ
Дача 70 м², участок 10 сот., брус.
Цена 3 млн ₽, снижали с 3,9 млн; первая цена 3,9 млн ₽ от 08.06.2025.
Рейтинг 44/100 · уверенность 60 %
Земля ≈322 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 3,22 млн → дом −217 тыс. ₽, −3 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 26 тыс.–114 тыс. ₽/м², медиана 56 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,11 млн / целевая ≈3,7 млн / пессимист. ≈3,29 млн → от пессимистичной прибыль −564 тыс. ₽, маржа −17 %, ROI −15 %.
Коммуникации: летний водопровод.
До ст. Холщевики ≈1,6 км по прямой; до МКАД 39 км, на машине ≈46 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24293
Рейтинг 44/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 96 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 87 % | 15.9 |
| торг | 5 | 42 % | 2.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 321 712 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 3 217 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −217 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −3 100 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Холщевики-1К СНТ | 9,5 сот. | 2 700 000 | 284 211 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Холщевики-1К СНТ | 10 сот. | 3 500 000 | 350 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Холщевики-1К СНТ | 6,1 сот. | 1 960 000 | 321 311 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | № 3 ММЗ Красный Октябрь СНТ | 9,6 сот. | 3 100 000 | 322 917 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Холщевики д. | 7 сот. | 3 400 000 | 485 714 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Сигнал СНТ | 8 сот. | 2 600 000 | 325 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Жилкино д. | 15,8 сот. | 25 000 000 | 1 582 278 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Жилкино д. | 15 сот. | 12 000 000 | 800 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Жилкино д. | 7,5 сот. | 5 500 000 | 733 333 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Лукша-2 СТ | 6 сот. | 1 001 000 | 166 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 714 / 55 678 / 113 924 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 108 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 903 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 697 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 286 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -564 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −17 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −15 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.4 км | Лукша-1 СНТ | 70 м² | 7,6 сот. | 1 800 000 | 25 714 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Лукша-2 СТ | 68,3 м² | 6 сот. | 2 999 999 | 43 924 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Кострово д. | 67 м² | 6 сот. | 7 000 000 | 104 478 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Правдист-2 СНТ | 72,8 м² | 6 сот. | 6 600 000 | 90 659 | снято (цена объявления) 01.07.2026 | сохраненная копия |
| 2.5 км | Светозар СНТ | 66 м² | 5,6 сот. | 2 300 000 | 34 848 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Холщевики-1К СНТ | 60 м² | 10 сот. | 2 490 000 | 41 500 | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Топаз СНТ | 74 м² | 8,2 сот. | 5 000 000 | 67 568 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Елочка СНТ | 60 м² | 6,3 сот. | 2 300 000 | 38 333 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Ябедино д. | 74 м² | 8 сот. | 4 990 000 | 67 432 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Ильино д. | 63,2 м² | 10 сот. | 7 200 000 | 113 924 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.06.2025 | 3 900 000 | история площадки |
| 15.07.2025 | 3 500 000 (−400 000) | история площадки |
| 06.08.2025 | 3 200 000 (−300 000) | история площадки |
| 09.05.2026 | 3 000 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю участок 10 соток с летним домом, душевой, сараем, гаражом и погребом. Дом отремонтирован 5 лет назад. Отличительная черта Снт участки в один ряд, у Вас не будет соседей со всех сторон. Водопровод летний, интернет оптоволокно по адекватной цене, электричество новая линия на 15 квт, шлагбаум, охрана, очень развитая инфраструктура, Истринское водохранилище в 15 минутах на машине. Я сам и мои дети провели на этом участке детство, знаю о нем все и все подробно расскажу. Есть возможность прибрести 1 или 2 соседних участка и сделать семейное поместье). Отвечу на все вопросы.