Новорязанское ш., 61 км от МКАД
Песчанка СНТ, Раменский гор. округ
Дом 78 м², участок 8 сот., щитовой.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 15.08.2026.
Рейтинг 17/100 · уверенность 60 %
Земля ≈57 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 456 тыс. → дом ≈2,54 млн ₽, 33 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 34 тыс.–75 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈1,36 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,27 млн / целевая ≈2,94 млн / пессимист. ≈2,62 млн → от пессимистичной прибыль −1,29 млн ₽, маржа −50 %, ROI −33 %.
Коммуникации: скважина; отопление — печь.
До ст. Фаустово ≈14,3 км по прямой; до МКАД 61 км, на машине ≈1 ч 01 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №2429
Рейтинг 17/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 46 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 56 % | 10.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 5 % | 0.3 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 21 % | 3.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 56 944 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 456 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 544 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 615 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Дачный пос. | 30 сот. | 3 000 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Дачный пос. | 5 сот. | 200 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ольховка дп | 18,5 сот. | 1 500 000 | 81 081 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ольховка дп | 16,2 сот. | 1 350 000 | 83 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ульянино СНТ | 8 сот. | 320 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ульянино СНТ | 20 сот. | 1 000 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ульянино СНТ | 9 сот. | 700 000 | 77 778 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Першино ТСН | 6 сот. | 522 000 | 87 000 | снят (цена объявления) 27.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Першино ТСН | 12,6 сот. | 1 198 900 | 95 151 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Лесной-Прибрежный дп | 13 сот. | 1 300 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 78 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 360 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 750 / 49 751 / 74 950 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 270 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 106 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 943 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 616 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 294 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −50 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −33 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.6 км | Кулон СНТ | 81,6 м² | 8 сот. | 3 300 000 | 40 441 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | М-5 Урал 46-й км | 80 м² | 10 сот. | 2 700 000 | 33 750 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Зеленый Луг-1 СНТ | 94,3 м² | 10 сот. | 5 800 000 | 61 506 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Амирово СНТ | 60,3 м² | 8 сот. | 3 000 000 | 49 751 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Озерный СНТ | 60 м² | 9,6 сот. | 4 497 000 | 74 950 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.08.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Предлагается к продаже уютный дом с участком в СНТ Песчанка. Дом 2-х этажный, общей площадью 78 кв.м., 48 кв.м первый этаж и 30 кв.м. второй. На первом этаже большое зонированное пространство: гостиная, столовая, прихожая, кухня и изолированная спальня. На втором этаже две спальни. В доме установлена чугунная печь на дровах, дополнительно установлен электрический радиатор отопления. В доме просторно, тепло и уютно! Участок ровный, правильной формы, ухоженный, с плодовыми деревьями и ягодными кустарниками, с дорожками и небольшой площадкой из плитки для беседки или качелей. На участке имеется летний душ с водонагревателем, скважина. Дом расположен в огороженном, охраняемом СНТ. На территории хорошо обустроенная д/площадка, освещение, широкие улицы с дорогами с твердым покрытием, автоматические ворота по звонку, вывоз мусора регулярный. Очень зелено и чисто. Территория премыкает к лесу и речке, есть где погулять, пособирать грибы и половить рыбку. В 5 минутах хотьбы от СНТ раположены: сетевой магазин Магнит, продуктовый магазин, строительный рынок и остановка общественного транспорта. Дорога до СНТ отличная, асфальтированная. Звоните, с удовольствием ответим на вопросы и покажем этот уютный уголок рая!