Волоколамское ш., 49 км от МКАД
Строитель СНТ, Истра гор. округ
Дача 72 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 1,85 млн ₽; цена не менялась с 29.06.2026.
Рейтинг 34/100 · уверенность 52 %
Земля ≈155 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 932 тыс. → дом ≈918 тыс. ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км, 39 тыс.–49 тыс. ₽/м², медиана 47 тыс.
Ремонт ≈1,44 млн, покупка после торга ≈1,57 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,22 млн / целевая ≈2,9 млн / пессимист. ≈2,58 млн → от пессимистичной прибыль −436 тыс. ₽, маржа −17 %, ROI −14 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Курсаковская ≈2,6 км по прямой; до МКАД 49 км, на машине ≈48 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24289
Рейтинг 34/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 19 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 73 % | 14.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 6.2 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 78 % | 12.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 155 344 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 932 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 918 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 12 750 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Рубцово д. | 15 сот. | 3 800 000 | 253 333 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Рубцово д. | 7 сот. | 1 135 000 | 162 143 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Аэлита-2 СНТ | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Аэлита-2 СНТ | 6 сот. | 1 299 000 | 216 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Хуторки пос. | 12,4 сот. | 3 600 000 | 290 323 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Хуторки пос. | 14 сот. | 2 000 000 | 142 857 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Хуторки пос. | 13 сот. | 1 990 000 | 153 077 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Аэлита СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Хуторки пос. | 7,5 сот. | 1 450 000 | 193 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Рубцово д. | 7,5 сот. | 2 100 000 | 280 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 72 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 440 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 38 571 / 47 482 / 48 837 |
| цена объекта | 1 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 572 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 220 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 059 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 898 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 576 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -436 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −17 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −14 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.3 км | Лесное СНТ | 70 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 38 571 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.4 км | Остоженка СТ | 73,2 м² | 5,5 сот. | 6 500 000 | 88 798 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.5 км | Автомобилист-1 СНТ | 69,5 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 47 482 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.7 км | Поляна ДСК | 64,5 м² | 6 сот. | 3 150 000 | 48 837 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.2 км | Ручеек СНТ | 60 м² | 8 сот. | 1 600 000 | 26 667 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.06.2026 | 1 850 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 850 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Новорижское или Волоколамское шоссе, 58 км от Мкад. Продается дом-дача, площадью 72 кв. М., материал-кирпич, на участке 6 соток, д. Рубцово, Снт Строитель, Истринский район. В Доме: кухня-гостиная, три раздельные спальни. Рядом с домом небольшой перелесок для прогулок. Круглогодичный подъезд, некоторые соседи живут постоянно. Инфраструктура; Ж/д станция Курсаковская Рижского направления, автобусная остановка-300 метров, школа, детский сад, аптека, сетевые магазины- Пятерочка, Дикси, Чижик, магазин "Все для сада", парикмахерская, кафе. Недалеко расположен Новоиерусалимский монастырь, 15 мин. На автомобиле. Истринское водохранилище, 25 мин. Гольф клуб. Один собственник. Прописка. Дом оформлен как жилой. Получен адрес дома.