Волоколамское ш., 55 км от МКАД
Бодрово д., Истра гор. округ
Дом 37 м², участок 10 сот., бревно.
Цена 2,1 млн ₽, поднимали с 2 млн; первая цена 2 млн ₽ от 26.11.2025.
Рейтинг 75/100 · уверенность 57 %
Земля ≈110 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 1,1 млн → дом ≈999 тыс. ₽, 27 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 44 тыс.–179 тыс. ₽/м², медиана 113 тыс.
Ремонт ≈740 тыс., покупка после торга ≈1,78 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,62 млн / целевая ≈4,16 млн / пессимист. ≈3,7 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,17 млн ₽, маржа 32 %, ROI 46 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Новопетровская ≈5,5 км по прямой; до МКАД 55 км, на машине ≈59 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24287
Рейтинг 75/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 32 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 93 % | 50 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 64 % | 14.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 73 % | 5.6 |
| участок | 5 | 55 % | 4.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 110 079 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 101 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 999 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Бодрово д. | 11,5 сот. | 1 300 000 | 113 043 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Кучи с. | 9 сот. | 700 000 | 77 778 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Чудцево д. | 11 сот. | 1 200 000 | 109 091 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Чудцево д. | 15 сот. | 2 900 000 | 193 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Чудцево д. | 32,6 сот. | 3 500 000 | 107 362 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Садко СНТ | 6 сот. | 3 200 000 | 533 333 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Надеждино д. | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Рыбушки д. | 9,5 сот. | 2 422 500 | 255 000 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Рыбушки д. | 5 сот. | 1 050 000 | 210 000 | снят (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Надеждино д. | 8 сот. | 1 000 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 37 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 740 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 44 048 / 112 791 / 178 571 |
| цена объекта | 2 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 785 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 621 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 390 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 159 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 697 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 172 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 32 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 46 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.8 км | Экос СНТ | 34 м² | 8 сот. | 1 990 000 | 58 529 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Рыбушки д. | 40 м² | 5 сот. | 10 200 000 | 255 000 выброс, не в счёт | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Астра ДНП | 36 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 111 111 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Новопетровское с. | 42 м² | 12 сот. | 7 500 000 | 178 571 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Зеленый Луг СНТ | 42 м² | 6 сот. | 1 850 000 | 44 048 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Румянцево пос. | 42,7 м² | 15 сот. | 5 500 000 | 128 806 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Румянцево пос. | 42,7 м² | 7,5 сот. | 5 500 000 | 128 806 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Новопетровское с. | 43 м² | 12 сот. | 4 850 000 | 112 791 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Надеждино д. | 48 м² | 8,5 сот. | 6 500 000 | 135 417 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Украинка д. | 45,4 м² | 10 сот. | 4 200 000 | 92 511 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.11.2025 | 2 000 000 | история площадки |
| 23.03.2026 | 2 100 000 (+100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 100 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дом квартирного типа с земельным участком, документы на стадии оформления (в ступления наследства), детали по телефону. Дом продается с возможностью с оформлением земельного участка в собственность. Но дом требует ремонта или под снос. Отличная возможность приобрести жилье(дачу)в живописном, экологически чистом месте не далеко от столицы по более чем привлекательной цене. Оставляете смс с номером я перезвоню.