Волоколамское ш., 26 км от МКАД
Чистые Пруды СНТ, Истра гор. округ
Дача 137,4 м², участок 8 сот., брус.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 09.06.2026.
Рейтинг 70/100 · уверенность 57 %
Земля рядом ≈965 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 2,2 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км, 59 тыс.–80 тыс. ₽/м², медиана 74 тыс.
Ремонт ≈2,65 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈9,66 млн / целевая ≈8,7 млн / пессимист. ≈7,73 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,11 млн ₽, маржа 27 %, ROI 38 %.
Коммуникации: отопление — печь; свет — есть.
До ст. Лукино ≈2,9 км по прямой; до МКАД 26 км, на машине ≈29 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24284
Рейтинг 70/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 8 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 75 % | 37.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 93 % | 6.6 |
| участок | 5 | 36 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 964 518 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 2,2 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 7 716 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Благодать ДНП | 15 сот. | 19 000 000 | 1 266 667 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Чистые Пруды СНТ | 6 сот. | 5 994 000 | 999 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Петровское д. | 14,2 сот. | 15 000 000 | 1 056 338 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Благодать ДНП | 6 сот. | 7 753 934 | 1 292 322 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Пчелка СНТ | 42 сот. | 71 000 000 | 1 690 476 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Благодать ДНП | 40 сот. | 74 000 000 | 1 850 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Чистые Пруды СНТ | 12 сот. | 11 438 000 | 953 167 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Петровское с. | 6 сот. | 250 000 | 41 667 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Петровское с. | 6,3 сот. | 5 931 250 | 941 468 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Петровское с. | 7 сот. | 6 990 000 | 998 571 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 137,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 648 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 58 824 / 73 724 / 80 000 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 9 665 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 9 182 000 ₽ |
| продажа: целевая | 8 698 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 7 732 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 109 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 27 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 38 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.4 км | Лесное ТСН СНТ | 137 м² | 9 сот. | 21 200 000 | 154 745 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Лужки СНТ | 150 м² | 6 сот. | 5 700 000 | 38 000 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Супонево 1 ПСК | 145 м² | 10 сот. | 10 690 000 | 73 724 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Супонево-1 СПК | 145 м² | 10 сот. | 11 490 000 | 79 241 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Супонево д. | 145 м² | 10 сот. | 9 990 001 | 68 897 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Заречье-2 СНТ | 170 м² | 8 сот. | 10 000 000 | 58 824 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Бутырские Хутора СНТ | 100 м² | 12 сот. | 8 000 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.06.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается ровный дачный участок 8 сот. С 2-х эт. Домом 137м2. В доме есть электричество и печное отопление. Требуется ремонт. Есть сарайчик. Подъезд в Снт "Чистые пруды" через шлагбаум.