Волоколамское ш., 59 км от МКАД
Моспроектовец СНТ, Истра гор. округ
Дача 58,5 м², участок 6 сот., брус.
Цена 1,55 млн ₽; цена не менялась с 01.07.2026.
Рейтинг 33/100 · уверенность 62 %
Земля ≈175 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,05 млн → дом ≈498 тыс. ₽, 9 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 23 тыс.–83 тыс. ₽/м², медиана 48 тыс.
Ремонт ≈1,17 млн, покупка после торга ≈1,32 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,63 млн / целевая ≈2,37 млн / пессимист. ≈2,1 млн → от пессимистичной прибыль −382 тыс. ₽, маржа −18 %, ROI −15 %.
Коммуникации: газ — баллоны; в описании: колодец.
До ст. пл. 91 км ≈1,9 км по прямой; до МКАД 59 км, на машине ≈1 ч 01 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24281
Рейтинг 33/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 78 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 59 % | 10.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 90 % | 13.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 175 368 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 052 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 498 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 8 513 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Андрейково д. | 10,3 сот. | 2 450 000 | 237 864 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Андрейково д. | 15,8 сот. | 3 500 000 | 221 519 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Андрейково д. | 8 сот. | 1 699 000 | 212 375 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Андрейково д. | 8 сот. | 1 400 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Андрейково д. | 4 сот. | 2 500 000 | 625 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Андрейково д. | 6 сот. | 999 000 | 166 500 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Моспроектовец СНТ | 6 сот. | 2 350 000 | 391 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Объектив СНТ | 6,8 сот. | 1 200 000 | 176 471 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Андрейково д. | 8,1 сот. | 1 170 000 | 144 444 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Андрейково д. | 10 сот. | 2 700 000 | 270 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 58,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 170 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 901 / 47 822 / 83 333 |
| цена объекта | 1 550 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 317 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 631 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 499 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 368 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 105 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -382 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −18 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −15 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Истоки СНТ | 52,4 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 28 626 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Лебедь КП | 56 м² | 8,8 сот. | 2 500 000 | 44 643 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Салют-2 СНТ | 64 м² | 6 сот. | 4 800 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Салют-1 СНТ | 52,4 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 22 901 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Альтаир-2 СНТ | 54,9 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 51 002 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ново-Петровское СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Успенское д. | 48 м² | 8 сот. | 3 800 000 | 79 167 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Кореньки СНТ | 50 м² | 8,9 сот. | 3 500 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Родина СНТ | 62 м² | 8 сот. | 2 280 000 | 36 774 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Румянцево СНТ | 54 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.07.2026 | 1 550 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 550 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Здравствуйте! Участок 6 соток расположен близ лесочка, предпоследний дом на улице, на участке кусты жимолости, калины, смородины(плодоносят). Яблони и груши не известно в каком состоянии. Декоративные растения: цветы (например пионы), кустарники жасмина, шиповник, тюи и т. Д. На участке находится колодец, хозблок, туалет. Дом светлый, уютный, сухой, построен на сваях, деревянный, обшит сайдингом. Без утепления. На второй этаж ведёт лестница(довольно крутая). Газ в балоне, электричество на участке(в доме) имеется. Сейчас в доме беспорядок, участок не окошен- это два минуса, легко исправимые. Хорошее место для отдыха, спокойное.