Волоколамское ш., 23 км от МКАД
Старый Свет КП, Истра гор. округ
Дача 360 м², участок 15 сот., брус.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 24.06.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 7 раз).
Рейтинг 68/100 · уверенность 34 %
Земля рядом ≈1,11 млн ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 6,7 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Ремонт ≈7 млн ₽; аналогов мало — прибыль не считаем · подходящих референсов в согласованном списке нет.
Коммуникации: в описании: печь, баня.
До ст. Лукино ≈4,8 км по прямой; до МКАД 23 км, на машине ≈29 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24275
Рейтинг 68/100 · уверенность 34 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 0 (разброс ₽/м² —); данные есть по 29 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | нет данных — не считается | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 42.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 78 % | 11.2 |
| участок | 5 | 100 % | 14.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 1 114 874 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 6,7 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 16 723 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Борки д. | 6 сот. | 7 350 747 | 1 225 124 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Борисково д. | 20 сот. | 40 000 000 | 2 000 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Вектор НП | 14 сот. | 40 000 000 | 2 857 143 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Борки д. | 29,3 сот. | 32 000 000 | 1 092 150 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Борисково д. | 8,3 сот. | 8 700 000 | 1 048 193 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Борисково д. | 6,4 сот. | 7 348 500 | 1 148 203 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Борки д. | 6,4 сот. | 7 348 299 | 1 148 172 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Красновидово д. | 17 сот. | 37 000 000 | 2 176 471 | снят (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Красновидово д. | 6,3 сот. | 6 953 777 | 1 103 774 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Борисково д. | 8 сот. | 11 900 000 | 1 487 500 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 360 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 7 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | — |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | — |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | аналогов мало — прибыль не считаем · подходящих референсов в согласованном списке нет |
| экономика не посчитана | аналогов мало — прибыль не считаем |
Аналоги
Аналогов не нашлось (нет площади дома, координат или похожих домов рядом).
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.06.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дом из Канадского бруса, 2 этажа под разбор и самовввоз, + баня (из бревна)размеры 9*5 с небольшой террасой, внутри есть этаж для отдыха или игровая для детей. Состоит из 3- х помещений. Сауна с печкой, ванная комната, комната отдыха. С самостоятельным разбором и самовывозом. Дом будем перестраивать, цоколь монолит, поэтому разбираем только 2 этажа. Цена дома-2 мил., баня-500 т. Внимательно читайте объявление: участок не продается только дом и баня под разбор и самовывоз. К сожалению, формат. Объявления не дает в шапке указать слово разбор.