Волоколамское ш., 58 км от МКАД
Подолы СНТ, Рузский гор. округ
Дача 70 м², участок 6,4 сот., брус.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 20.06.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 56 %
Земля ≈130 тыс. ₽/сот. × 6,4 сот. = 830 тыс. → дом ≈2,17 млн ₽, 31 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 23 тыс.–75 тыс. ₽/м², медиана 36 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,56 млн / целевая ≈2,31 млн / пессимист. ≈2,05 млн → от пессимистичной прибыль −1,9 млн ₽, маржа −93 %, ROI −48 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. пл. 91 км ≈5,2 км по прямой; до МКАД 58 км, на машине ≈54 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24274
Рейтинг 21/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 92 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 60 % | 11 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 75 % | 4.6 |
| участок | 5 | 22 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 26 % | 3.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 129 667 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 830 000 ₽ (6,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 170 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 31 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Подолы СНТ | 12 сот. | 2 300 000 | 191 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Мамошино Ком дп | 15,1 сот. | 9 550 000 | 632 450 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Мамошино Ком дп | 20 сот. | 6 950 000 | 347 500 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Подолы д. | 12 сот. | 980 000 | 81 667 | в продаже 06.07.2021 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Подолы д. | 10 сот. | 1 090 000 | 109 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Мамошино д. | 12 сот. | 2 500 000 | 208 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Мамошино д. | 35 сот. | 3 700 000 | 105 714 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Руза Лес дп | 10,5 сот. | 4 900 000 | 466 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Руза Лес дп | 18 сот. | 6 900 000 | 383 333 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Руза Лес дп | 11,4 сот. | 7 500 000 | 657 895 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 901 / 36 467 / 75 000 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 562 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 434 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 306 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 050 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 900 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −93 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −48 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.6 км | Салют-2 СНТ | 64 м² | 6 сот. | 4 800 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Антоновка д. | 70 м² | 6 сот. | 4 900 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Поляна-3 СНТ | 72 м² | 6,5 сот. | 2 300 000 | 31 944 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Красная Горка СНТ | 67,8 м² | 6 сот. | 4 400 000 | 64 897 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Моспроектовец СНТ | 58,5 м² | 6 сот. | 1 550 000 | 26 496 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Родина СНТ | 62 м² | 8 сот. | 2 280 000 | 36 774 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Находка СНТ | 82 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 23 171 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Салют-1 СНТ | 52,4 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 22 901 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Поляна-2 СНТ | 80,2 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 36 160 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Аэлита СНТ | 66 м² | 8,8 сот. | 4 000 000 | 60 606 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.06.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Бронь до 07.07.26. Уютный брусовой дом у леса и озера на участке 6,4 сотки. Продаётся наша любимая семейная дача, которая много лет находится в собственности одной семьи и никогда не продавалась мы бережно относились к каждому уголку и передаем её в отличном состоянии. О доме: 2х этажный, теплый и уютный дом 6х6м из бруса с верандой, обшит сайдингом. 1 этаж: прихожая, кухня и 2 комнаты. 2 этаж: одна большая комната без перегородок. О участке (6,4 сотки): Ровный, ухоженный, с множеством взрослых зеленых насаждений. Уютная беседка и качели для отдыха, бытовка с отделением для хранения садового инвентаря, летний душ и биотуалет, стиральная машина-автомат, колодец с чистой питьевой водой. Локация и инфраструктура: Всего 65 км от мкад по Новорижскому шоссе. В 10 мин езды на авто есть всё необходимое: рынок, магазины, аптеки, Пвз (озон, WB), ж/д станция. Снт огорожено, на въезде установлены автоматические ворота. Круглогодичный подъезд (дороги чистят). Дача со всех сторон окружена лесом, рядом в 5 мин пешком озеро с оборудованным местом для купания. Продажа от собственника. Просьба агентов не беспокоить!