Объект №24273 · дом · снято

Волоколамское ш., 64 км от МКАД
Гребеньки д., Истра гор. округ
Дом 120 м², участок 15 сот., брус.
Цена 2,2 млн ₽; цена не менялась с 03.07.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 5 раз).
Рейтинг 81/100 · уверенность 67 %
Земля ≈170 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 2,55 млн → дом −347 тыс. ₽, −3 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 42 тыс.–130 тыс. ₽/м², медиана 93 тыс.
Ремонт ≈2,2 млн, покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈11,43 млн / целевая ≈10,28 млн / пессимист. ≈9,14 млн → от пессимистичной прибыль ≈5,07 млн ₽, маржа 56 %, ROI 125 %.
Коммуникации: вода — есть; свет — 220 В; в описании: печь, колодец.
До ст. Лесодолгоруково ≈3,5 км по прямой; до МКАД 64 км, на машине ≈53 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24273

Рейтинг 81/100 · уверенность 67 %

Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 30 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.

Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.

Оценки по фото и описанию (1-10)

оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном

Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.

Земля и цена дома

Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:

Экономика

Аналоги

выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:

История цены

Объявления (площадки)

События

Описание

Продается загородный дом 120 кв. М с земельным участком 15 соток по Новорижскому шоссе 91 км в деревне Гребеньки. Дом и земельный участок в собственности. Дом для летнего проживания: двухэтажный, деревянный, 1995 года постройки, фундамент бетонный, цокольный этаж выстой 1,7 метров (не обустроен). Электричество  220в., 15 квт, Водопровод, канализация отсутствуют. Отопление  русская печь. К дому пристроен гараж (доска не утеплён), есть помещение в пристройке для бани (душа). Около дома колодец  глубина 8 метров, вода питьевая. На участке фруктовые деревья, ягодные кусты, бетонный бассейн 3х3х1,5 м, сарай, помещение для душа и туалета.