Волоколамское ш., 33 км от МКАД
Природа СНТ, Истра гор. округ
Дом 80 м², участок 7,6 сот., каркас, 2024 год.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 4,5 млн; первая цена 4,5 млн ₽ от 16.05.2026.
Рейтинг 84/100 · уверенность 61 %
Земля ≈274 тыс. ₽/сот. × 7,6 сот. = 2,08 млн → дом ≈1,42 млн ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 119 тыс.–125 тыс. ₽/м², медиана 125 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈9,96 млн / целевая ≈8,96 млн / пессимист. ≈7,96 млн → от пессимистичной прибыль ≈3,59 млн ₽, маржа 45 %, ROI 82 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: отопление — нет; в описании: баня, колодец, септик (по описанию).
До ст. пл. 159 км ≈3,7 км по прямой; до МКАД 33 км, на машине ≈49 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №24271
Рейтинг 84/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 5 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 96 % | 17.5 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 87 % | 5.3 |
| участок | 5 | 33 % | 2 |
| ₽/м² дома | 12 | 64 % | 9.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 273 864 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 081 000 ₽ (7,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 419 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 738 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Природа СНТ | 7,6 сот. | 1 000 000 | 131 579 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Еремеево д. | 12,5 сот. | 4 200 000 | 336 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Еремеево д. | 13,2 сот. | 3 500 000 | 265 152 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Еремеево д. | 6 сот. | 2 450 000 | 408 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Майн Дорф Перспектива ДНП | 20 сот. | 6 000 000 | 300 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Еремеево д. | 30 сот. | 9 900 000 | 330 000 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Майн Дорф Перспектива ДНП | 12 сот. | 3 000 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Хованское д. | 14,6 сот. | 6 800 000 | 465 753 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Хованское д. | 14,6 сот. | 9 250 000 | 633 562 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Подпорино д. | 12,8 сот. | 6 200 000 | 484 375 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, септик |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 118 922 / 125 188 / 125 188 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 9 956 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 9 458 000 ₽ |
| продажа: целевая | 8 960 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 7 965 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 590 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 45 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 82 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.3 км | Подпоринские Дачи КП да: «ванная» + «отделкой» | 82 м² | 7,2 сот. | 13 600 000 | 165 854 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Брехово д. да: «санузел» + «заезжай и живи» | 79,8 м² | 7,9 сот. | 9 990 000 | 125 188 | снято (цена объявления) 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Брехово д. да: «санузел» + «ремонте» | 79,8 м² | 7,6 сот. | 9 490 000 | 118 922 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Брехово д. да: «санузел» + «заезжай и живи» | 79,8 м² | 7,9 сот. | 9 990 000 | 125 188 | снято (цена объявления) 19.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.05.2026 | 4 500 000 | история площадки |
| 18.06.2026 | 4 000 000 (−500 000) | история площадки |
| 21.06.2026 | 3 800 000 (−200 000) | история площадки |
| 27.06.2026 | 3 650 000 (−150 000) | история площадки |
| 28.06.2026 | 4 000 000 (+350 000) | история площадки |
| 02.07.2026 | 3 800 000 (−200 000) | история площадки |
| 06.07.2026 | 3 500 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Срочно!!! Последняя цена, без торга. К продаже предлагается ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК площадью 7,6 соток. в СНТ Природа. С собственным выходом в лес. На участке имеется недостроенный каркасный дачный ДОМ-БАНЯ.(не зарегистрирован). Установлен септик, колодец (13 колец), электричество 15кВт( заведено в дом и выполнена разводка). Строили для себя, на материалах не экономили. Установлены окна и двери с терморазрывом. Полностью выполнены работы по фасаду, террасе и крыльцу. Для начала пользования осталось сделать внутреннюю отделку. Забора нет. СНТ находится в окружении живописного леса. Тихое и уютное место всего в 30км. от Москвы. Соседи проживают круглогодично. В собственности с 2022 года, 1 взрослый собственник, без обременения и залога. Кадастровый номер по запросу. Под ипотеку не подходит. Продается в связи с переездом в другой регион. УСЛУГИ АГЕНТА НЕ ИНТЕРЕСНЫ!!!