Волоколамское ш., 47 км от МКАД
Негучь СНТ, Истра гор. округ
Дача 60 м², участок 6 сот., брус.
Цена 3 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 05.06.2024.
Рейтинг 20/100 · уверенность 67 %
Земля ≈158 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 949 тыс. → дом ≈2,05 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 40 тыс.–93 тыс. ₽/м², медиана 57 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,27 млн / целевая ≈2,94 млн / пессимист. ≈2,61 млн → от пессимистичной прибыль −1,04 млн ₽, маржа −40 %, ROI −28 %.
Коммуникации: колодец; септик (по описанию).
До ст. пл. 73 км ≈12,3 км по прямой; до МКАД 47 км, на машине ≈49 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24270
Рейтинг 20/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 20 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 76 % | 13.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 21 % | 1.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 17 % | 2.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 158 197 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 949 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 051 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 34 183 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Раково д. | 8 сот. | 2 100 000 | 262 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Раково д. | 7 сот. | 1 750 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Петрово д. | 17,5 сот. | 2 720 000 | 155 429 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Петрово д. | 15 сот. | 8 990 000 | 599 333 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Петрово д. | 11,4 сот. | 3 600 000 | 315 789 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Покровка СНТ | 16 сот. | 2 800 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Петрово д. | 6,1 сот. | 943 800 | 154 721 | снят (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Петрово д. | 9 сот. | 3 600 000 | 400 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Покровка СНТ | 6 сот. | 999 000 | 166 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Покровка СНТ | 12 сот. | 1 750 000 | 145 833 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 000 / 56 897 / 93 200 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 267 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 104 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 940 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 614 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 036 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −40 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −28 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.2 км | Автомобилист-1 СНТ | 58 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 56 897 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Озерки СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 750 000 | 55 000 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Новорижские дачи КП | 63,4 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 44 164 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Автомобилист-1 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 150 000 | 63 000 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Автомобилист-1 СНТ | 73 м² | 7 сот. | 6 000 000 | 82 192 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Троица д. | 65,9 м² | 7,7 сот. | 12 200 000 | 185 129 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Искра-2 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 48 000 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Васильевское СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Роднички СНТ | 51 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 64 706 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Васильевское СНТ | 75 м² | 6 сот. | 6 990 000 | 93 200 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.06.2024 | 3 500 000 | история площадки |
| 16.09.2025 | 2 800 000 (−700 000) | история площадки |
| 09.06.2026 | 3 000 000 (+200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Двухэтажный дачный дом из бруса площадью 60 кв. М., хозблок 12 кв. М. На участке 6 соток. Участок находится на территории Снт "Негучь", полностью благоустроен, на участке плодовые деревья и кустарники, теплица, колодец. Водопровод и электричество в доме. Внимание! Септика нет, туалет на улице. Круглогодичный подъезд, охрана. В пользовании дополнительно 6 соток. В шаговой доступности лес, реки Негучь и Малая Истра. Участок и строения полностью готовы к проживанию. Собственность.