Новорязанское ш., 78 км от МКАД
Соболь СНТ, Воскресенск гор. округ
Дом 20 м², участок 17 сот., щитовой.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 23.05.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 53 %
Земля ≈54 тыс. ₽/сот. × 17 сот. = 917 тыс. → дом ≈1,58 млн ₽, 79 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 58 тыс.–94 тыс. ₽/м², медиана 75 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,58 млн / целевая ≈1,42 млн / пессимист. ≈1,27 млн → от пессимистичной прибыль −1,26 млн ₽, маржа −99 %, ROI −50 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: свет — есть; в описании: колодец.
До ст. Берендино ≈4,9 км по прямой; до МКАД 78 км, на машине ≈1 ч 29 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №2427
Рейтинг 21/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 52 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 31 % | 6.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 78 % | 5.5 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 53 958 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 917 000 ₽ (17 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 583 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 79 150 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Соболь СНТ | 12 сот. | 630 000 | 52 500 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Соболь СНТ | 8 сот. | 650 000 | 81 250 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Лидино д. | 12,5 сот. | 1 500 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Силино д. | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Медведево д. | 15 сот. | 1 050 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Медведево д. | 22 сот. | 1 150 000 | 52 273 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Медведево д. | 20 сот. | 1 550 000 | 77 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Силино д. | 15 сот. | 2 500 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Медведево д. | 22 сот. | 950 000 | 43 182 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Леоново д. | 18 сот. | 1 050 000 | 58 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 58 442 / 75 000 / 94 444 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 582 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 503 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 424 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 266 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 259 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −99 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −50 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 12.1 км | Подлесье сад. уч. | 18 м² | 12 сот. | 1 700 000 | 94 444 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.2 км | Коллективный сад 3 СНТ | 15,4 м² | 12 сот. | 900 000 | 58 442 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.2 км | Корниловская д. | 20 м² | 10 сот. | 1 500 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.05.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю дачу, в тихом зеленом районе. Рядом лес, озеро. Грибы растут даже на участке. На озере отличная рыбалка. В шаговой доступности магазины и автобусная остановка. До Ж/д станции 15 минут на автобусе. Участок ровный, правильной формы. Вода-колодец. Электричество подведено. На участке стоит не большой домик, пригодный для летнего проживания. Закрытая территория СНТ.