Волоколамское ш., 44 км от МКАД
Дружба-2 СНТ, Истра гор. округ
Дача 78,5 м², участок 6 сот., брус.
Цена 3 млн ₽, снижали с 4 млн; первая цена 4 млн ₽ от 08.05.2026.
Рейтинг 42/100 · уверенность 66 %
Земля ≈132 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 795 тыс. → дом ≈2,21 млн ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 25 тыс.–93 тыс. ₽/м², медиана 65 тыс.
Ремонт ≈1,47 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,69 млн / целевая ≈5,12 млн / пессимист. ≈4,55 млн → от пессимистичной прибыль ≈529 тыс. ₽, маржа 12 %, ROI 13 %.
Коммуникации: летний водопровод.
До ст. пл. 73 км ≈9,8 км по прямой; до МКАД 44 км, на машине ≈45 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24268
Рейтинг 42/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 43 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 26 % | 11.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 80 % | 14.6 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 40 % | 2.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 34 % | 5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 132 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 795 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 205 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 089 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Дружба-2 СНТ | 7 сот. | 1 900 000 | 271 429 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Татищево д. | 7 сот. | 900 000 | 128 571 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Мансурово СНТ | 6,1 сот. | 1 279 750 | 209 795 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Мансурово СНТ | 24,2 сот. | 9 000 000 | 371 901 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Татищево д. | 11 сот. | 1 650 000 | 150 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Татищево д. | 25 сот. | 2 150 000 | 86 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Мансурово д. | 10 сот. | 1 300 000 | 130 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Мансурово д. | 8 сот. | 1 120 000 | 140 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Мансурово д. | 6 сот. | 900 000 | 150 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Мансурово д. | 25 сот. | 22 000 000 | 880 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 78,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 470 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 988 / 64 670 / 93 200 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 686 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 402 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 117 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 549 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 529 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 12 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 13 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.6 км | Автомобилист-1 СНТ | 73 м² | 7 сот. | 6 000 000 | 82 192 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Карасино д. | 80 м² | 7,5 сот. | 1 999 000 | 24 988 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Озерки СНТ | 86 м² | 6 сот. | 6 000 000 | 69 767 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Петровский СНТ | 90,9 м² | 6 сот. | 6 000 000 | 66 007 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Ольшанка СТ | 90 м² | 6 сот. | 5 700 000 | 63 333 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Васильевское СНТ | 75 м² | 6 сот. | 6 990 000 | 93 200 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Холщевики-Алмаз СНТ | 80 м² | 5,5 сот. | 3 500 000 | 43 750 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Автомобилист-1 СНТ | 58 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 56 897 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Новорижские дачи КП | 63,4 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 44 164 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Правдист-2 СНТ | 72,8 м² | 6 сот. | 6 600 000 | 90 659 | снято (цена объявления) 01.07.2026 | сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.05.2026 | 4 000 000 | история площадки |
| 18.05.2026 | 3 900 000 (−100 000) | история площадки |
| 11.06.2026 | 3 000 000 (−900 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 135640903 Описание дома: Первый этаж: функциональная кухня-гостиная и две уютные отдельные комнаты. Второй этаж: просторная комната с высокими потолками. Отделка: вагонка. Коммуникации: электричество и водоснабжение летнее. Фундамент: надежные бетонные сваи. Возраст дома: до 30 лет. Территория участка: Уютная беседка для отдыха. Практичный хозблок. Уникальный элемент небольшой пруд (идеально для создания живописного уголка). Преимущества объекта: Возможность создания уникального ландшафтного дизайна. Особенности местности (Истринский район): Преимущества района: Живописная природа Подмосковья. Чистый воздух. Развитая инфраструктура района. Близость к Истре. Благоприятная экологическая обстановка. Особенности локации: Спокойный дачный поселок. Соседское сообщество. Снт с устоявшимися границами. Потенциальные моменты: Необходимость ухода за участком. Не упустите возможность стать владельцем уютного загородного дома с потенциалом для создания идеального места для жизни и отдыха! Звоните прямо сейчас для организации просмотра! P. S. Объект ждет именно вас! Готовы ответить на все вопросы и организовать показ в удобное для вас время.