Волоколамское ш., 27 км от МКАД
Высоково д., Истра гор. округ
Дача 20 м², участок 14 сот., брус.
Цена 3,05 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 03.04.2026.
Рейтинг 43/100 · уверенность 51 %
Земля ≈241 тыс. ₽/сот. × 14 сот. = 3,38 млн → дом −326 тыс. ₽, −16 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 65 тыс.–556 тыс. ₽/м², медиана 150 тыс.
Ремонт ≈300 тыс., покупка после торга ≈2,59 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,44 млн / целевая ≈2,2 млн / пессимист. ≈1,95 млн → от пессимистичной прибыль −940 тыс. ₽, маржа −48 %, ROI −32 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: летний водопровод.
До ст. Манихино II ≈1,4 км по прямой; до МКАД 27 км, на машине ≈33 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24264
Рейтинг 43/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 368 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 86 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 91 % | 6.5 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 241 146 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 3 376 000 ₽ (14 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −326 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −16 300 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Высоково д. | 8,8 сот. | 1 905 120 | 216 491 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Высоково-Дачное СНТ | 12 сот. | 5 000 000 | 416 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Высоково д. | 7,6 сот. | 2 500 000 | 328 947 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Высоково д. | 10 сот. | 5 950 000 | 595 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Высоково д. | 21 сот. | 7 100 000 | 338 095 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Высоково д. | 27,5 сот. | 8 541 000 | 310 582 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Высоково д. | 5 сот. | 1 090 000 | 218 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Высоково д. | 5 сот. | 915 000 | 183 000 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Станции Манихино пос. | 15 сот. | 9 000 000 | 600 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Высоково д. | 27,5 сот. | 11 900 000 | 432 727 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 65 000 / 150 000 / 555 556 |
| цена объекта | 3 050 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 592 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 441 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 319 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 197 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 953 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -939 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −48 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −32 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.7 км | Петровское с. | 18 м² | 12 сот. | 10 000 000 | 555 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17 км | Отрада СНТ | 20 м² | 7 сот. | 1 300 000 | 65 000 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.7 км | Семейный Парк КП | 15 м² | 11 сот. | 2 250 000 | 150 000 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.04.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 10.04.2026 | 3 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 17.04.2026 | 3 200 000 (−100 000) | история площадки |
| 11.06.2026 | 3 100 000 (−100 000) | история площадки |
| 15.06.2026 | 3 050 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 050 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается земельный участок 14 соток с к/н 50:08:0040312:43 в НП Высоково-Дачное г. О. Истра, расположен на пересечении Волоколамского шоссе с Цкад (А 113). На участке расположен брусовой домик. Электричество 12 квт, летний водопровод, с/узел на улице. Хорошая транспортная доступность, автобусная остановка в 5 мин. Ходьбы. Вся социальная инфраструктура находится в г. Истра в 5 км.