Волоколамское ш., 45 км от МКАД
Автомобилист-1 СНТ, Истра гор. округ
Дача 69,5 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 3,3 млн ₽, снижали с 4,7 млн; первая цена 4,7 млн ₽ от 17.05.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 56 %
Земля ≈151 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 907 тыс. → дом ≈2,39 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км, 26 тыс.–92 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈1,29 млн, покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,2 млн / целевая ≈2,88 млн / пессимист. ≈2,56 млн → от пессимистичной прибыль −1,54 млн ₽, маржа −60 %, ROI −38 %.
Коммуникации: в описании: печь.
До ст. пл. 73 км ≈11 км по прямой; до МКАД 45 км, на машине ≈46 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24262
Рейтинг 26/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 7 (разброс ₽/м² 76 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 79 % | 14.4 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 31 % | 1.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 16 % | 2.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 151 180 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 907 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 393 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 34 432 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Татищево д. | 11 сот. | 1 650 000 | 150 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Татищево д. | 25 сот. | 2 150 000 | 86 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Татищево д. | 7 сот. | 900 000 | 128 571 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Петрово д. | 6,1 сот. | 943 800 | 154 721 | снят (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Петрово д. | 9 сот. | 3 600 000 | 400 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Петрово д. | 15 сот. | 8 990 000 | 599 333 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Петрово д. | 17,5 сот. | 2 720 000 | 155 429 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Петрово д. | 11,4 сот. | 3 600 000 | 315 789 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Дружба-2 СНТ | 5,9 сот. | 2 500 000 | 423 729 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Дружба-2 СНТ | 7 сот. | 1 900 000 | 271 429 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 69,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 290 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 694 / 50 000 / 92 000 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 197 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 037 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 877 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 558 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 537 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −60 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −38 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Остоженка СТ | 73,2 м² | 5,5 сот. | 6 500 000 | 88 798 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.3 км | Лесное СНТ | 70 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 38 571 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Поляна ДСК | 64,5 м² | 6 сот. | 3 150 000 | 48 837 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.5 км | Строитель СНТ | 72 м² | 6 сот. | 1 850 000 | 25 694 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.8 км | Истра-2 СНТ | 76 м² | 7,2 сот. | 5 500 000 | 72 368 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.3 км | Тростянка СНТ | 50 м² | 6 сот. | 4 600 000 | 92 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.5 км | Газовик СТ | 50 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.05.2026 | 4 700 000 | история площадки |
| 02.06.2026 | 3 900 000 (−800 000) | история площадки |
| 17.06.2026 | 3 700 000 (−200 000) | история площадки |
| 20.06.2026 | 3 500 000 (−200 000) | история площадки |
| 01.07.2026 | 3 400 000 (−100 000) | история площадки |
| 03.07.2026 | 3 300 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 300 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Уютная и очаровательная дача в экологически благополучном месте. Дорога до дачи асфальтирована. Территория участка огорожена. Дом двухэтажный, щитовой, фасад облицован кирпичом. Лестница внутри дома удобная. На втором этаже две смежные комнаты, на первом этаже кухня и комната с камином. На территории растут плодовые деревья, декоративные хвойники, пергола, увитая с виноградом. Водоснабжение дачное, туалет садовый. Неподалеку от дачи имеется речка, для любителей порыбачить.