Волоколамское ш., 46 км от МКАД
Минтрансстроевец-2 СНТ, Истра гор. округ
Дача 85,9 м², участок 8 сот., бревно.
Цена 1,9 млн ₽, снижали с 2,7 млн; первая цена 2,7 млн ₽ от 16.05.2026.
Рейтинг 63/100 · уверенность 66 %
Земля ≈276 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 2,21 млн → дом −310 тыс. ₽, −4 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 44 тыс.–93 тыс. ₽/м², медиана 59 тыс.
Ремонт ≈1,52 млн, покупка после торга ≈1,61 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,77 млн / целевая ≈4,29 млн / пессимист. ≈3,81 млн → от пессимистичной прибыль ≈681 тыс. ₽, маржа 18 %, ROI 22 %.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: баня.
До ст. Ядрошино ≈0,7 км по прямой; до МКАД 46 км, на машине ≈46 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24261
Рейтинг 63/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 35 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 43 % | 18.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 77 % | 14.1 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 276 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 210 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −310 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −3 609 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Ядромино д. | 12,7 сот. | 6 200 000 | 488 189 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ядромино д. | 7 сот. | 1 300 000 | 185 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ядромино д. | 7,5 сот. | 2 800 000 | 373 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Рижская Роза ТСН | 6,4 сот. | 2 300 000 | 359 375 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Рижская Роза ТСН | 7,4 сот. | 4 500 000 | 608 108 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ядромино д. | 6 сот. | 2 000 000 | 333 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Ядромино д. | 5 сот. | 1 100 000 | 220 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Ядромино д. | 6,7 сот. | 2 400 000 | 358 209 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Ядромино д. | 15 сот. | 3 900 000 | 260 000 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Ядромино д. | 20 сот. | 6 500 000 | 325 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 85,9 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 518 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 43 750 / 58 750 / 93 200 |
| цена объекта | 1 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 615 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 767 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 529 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 290 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 814 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 681 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 18 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 22 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.8 км | Москворечье СНТ | 80 м² | 8 сот. | 4 700 000 | 58 750 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Юстиция СНТ | 88 м² | 10 сот. | 5 900 000 | 67 045 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Строитель-2 СНТ | 96 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 46 875 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Холщевики-Алмаз СНТ | 80 м² | 5,5 сот. | 3 500 000 | 43 750 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Красная Горка СНТ | 85 м² | 6 сот. | 3 900 000 | 45 882 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Васильевское СНТ | 75 м² | 6 сот. | 6 990 000 | 93 200 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Мосгазсетьстрой-9 СНТ | 80 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 43 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Курсаково пос. | 76,8 м² | 9,8 сот. | 4 800 000 | 62 500 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Горенка СНТ | 90,8 м² | 12 сот. | 6 000 000 | 66 079 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Новорижские дачи КП | 93,6 м² | 6,5 сот. | 11 500 000 | 122 863 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.05.2026 | 2 700 000 | история площадки |
| 26.06.2026 | 1 900 000 (−800 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 900 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Сли Вы искали идеальный участок для идеальной дачи поздравляю, Вы его нашли! - Участок ровный, прямоугольной формы с небольшим естественным уклоном. На участке растут взрослые туи, березы, яблони. - Свой отдельный выход к небольшому пруду. Если сделать на берегу баню будет просто шик! - Небольшое и очень уютное Снт и предельно демократичными сборами. Все соседи давно построились и живут очень дружно. - На участок заведено электричество, в Снт есть летний водопровод. - Есть летний домик, но увы, под снос. - Прекрасная транспортная доступность: ж/д станция в 15 мин пешком, можно доехать на автобусе из г. Истра, а на авто удобно добираться по Волоколамскому и Новорижскому шоссе. Документы в порядке, на сделку хоть завтра. Мы готовы к диалогу по цене!