Волоколамское ш., 42 км от МКАД
Холщевики-1 СНТ, Истра гор. округ
Дача 30 м², участок 6 сот., сэндвич-панели.
Цена 2,2 млн ₽; цена не менялась с 23.06.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 53 %
Земля ≈198 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,19 млн → дом ≈1,01 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 63 тыс.–130 тыс. ₽/м², медиана 125 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,19 млн / целевая ≈2,88 млн / пессимист. ≈2,56 млн → от пессимистичной прибыль ≈86 тыс. ₽, маржа 3 %, ROI 4 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: колодец; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Холщевики ≈1,6 км по прямой; до МКАД 42 км, на машине ≈45 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24260
Рейтинг 30/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 58 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 7 % | 3.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 83 % | 17.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 197 682 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 186 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 014 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 33 800 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Холщевики д. | 7 сот. | 3 400 000 | 485 714 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Пищевик СНТ | 9,5 сот. | 1 400 000 | 147 368 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Пищевик СНТ | 10 сот. | 1 680 000 | 168 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Холщевики-2 СНТ | 15,2 сот. | 3 400 000 | 223 684 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Сигнал СНТ | 8 сот. | 2 600 000 | 325 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | станции Холщёвики пос. | 6 сот. | 1 680 000 | 280 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | станции Холщёвики пос. | 7,1 сот. | 1 342 000 | 189 014 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Живописный СНТ | 6,2 сот. | 2 990 000 | 482 258 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Жилкино д. | 7,5 сот. | 5 500 000 | 733 333 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Жилкино д. | 15 сот. | 12 000 000 | 800 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 62 687 / 125 000 / 130 000 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 195 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 035 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 876 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 556 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 86 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 3 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 4 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.3 км | Воскресенки д. | 33,5 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 62 687 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.2 км | Арбат-1 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 3 900 000 | 130 000 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11 км | Большое Ушаково д. | 24 м² | 5 сот. | 3 000 000 | 125 000 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.06.2026 | 2 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
50:08:0060116:91. Московская область, городской округ Истра, поселок станции Холщевики Снт холщевики 1, участок 56. Продаётся земельный участок 6 соток с летним домиком. Снт Холщёвики-1. Экологически чистое место, Снт небольшое, граничит с лесом. Расстояние от Мкад по Волоколамскому шоссе 60 км, также от Мкад по Ново-Рижскому шоссе 68 км. До ж/д станции Холщёвики 1,5 км (Рижское направление). Развитая инфраструктура, близость автобусных остановок, магазин Пятёрочка. Рядом есть посёлок, где есть всё. На участке есть старые плодовые деревья, также молодые, плодоносящие; ягодник; есть колодец, сарай, уличный туалет, душевое помещение с поддоном и душевой лейкой. Дом 4 на 5, комнаты 8 и 12. Мансарда18. Дом оформлен как жилой. Земли сельхоз назначения для садоводства. Статус поселка Снт. Собственник.