Новорязанское ш., 55 км от МКАД
Дубки СНТ, Раменский гор. округ
Дом 49,7 м², участок 6 сот., каркас, 1998 год.
Цена 2,3 млн ₽; цена не менялась с 31.08.2026.
Рейтинг 52/100 · уверенность 61 %
Земля ≈89 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 532 тыс. → дом ≈1,77 млн ₽, 36 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 93 тыс.–130 тыс. ₽/м², медиана 96 тыс.
Ремонт ≈894 тыс., покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,66 млн / целевая ≈4,2 млн / пессимист. ≈3,73 млн → от пессимистичной прибыль ≈882 тыс. ₽, маржа 24 %, ROI 31 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: центральный водопровод; газ — баллоны; свет — есть; в описании: колодец.
До ст. Кузяево ≈0,5 км по прямой; до МКАД 55 км, на машине ≈1 ч 11 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №2426
Рейтинг 52/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 36 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 62 % | 26.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 64 % | 11.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 13 % | 1.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 88 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 532 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 768 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 35 573 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Кузяево д. | 15 сот. | 2 500 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Кузяево д. | 13 сот. | 2 800 000 | 215 385 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Полиграфист СНТ | 6,1 сот. | 1 031 900 | 169 164 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Подснежник СНТ | 6 сот. | 1 050 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Кузяево д. | 11,5 сот. | 1 750 000 | 152 174 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Кузяево д. | 8,7 сот. | 1 100 000 | 126 437 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Кузяево д. | 10 сот. | 850 000 | 85 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Кузяево д. | 11,3 сот. | 1 130 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Кузяево д. | 13,1 сот. | 900 000 | 68 702 | снят (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Кузяево д. | 9 сот. | 500 000 | 55 556 | снят (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 49,7 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 894 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 93 400 / 95 556 / 130 435 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 664 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 431 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 198 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 731 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 882 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 24 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 31 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6 км | Усадьба Глебово КП да: «ванной» + «отделка» | 45 м² | 6 сот. | 4 300 000 | 95 556 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Хуторок СНТ да: «ванной» + «мебель» | 50 м² | 6,5 сот. | 1 450 000 | 29 000 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Трошково Светлое КП да: «ванные» + «под ключ» | 50 м² | 6 сот. | 4 670 000 | 93 400 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Бахтеево Парк КП да: «санузел» + «отделка» | 46 м² | 6,5 сот. | 6 000 000 | 130 435 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.08.2026 | 2 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 300 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
За объект внесён аванс до 10.09.26г..Документы на проверке у банка.Просмотры приостановлены.Продается ухоженный, уютный дачный участок с двумя домиками в живописном месте, тихом и спокойном. Идеальное место для отдыха всей семьей. Один домик каркасный (требует ремонта), площадью 49,7 кв. м., состоит из 3-х комнат, кухни и веранды. Второй домик-бытовка со всеми удобствами. Есть душевая кабина. Биотуалет. Проведено электричество и вода. Водопровод центральный. Газ баллонный. На участке есть колодец с чистой водой. Участок правильной формы, сухой, расположен на возвышенности. Сдвух сторон окружён лесом, что обеспечивает уединение и тишину, а также прекрасные возможности для прогулок и сбора грибов и ягод. Черника. Земляника. Брусника. Огорожен новым забором, есть въезд для машины, соседи только с двух сторон. Въезд в СНТ оборудован автоматическими воротами, которые открываются по звонку, никто лишний не заедет. Вся улица от въезда освещена фонарями с двух сторон дороги, а камеры обеспечивают безопасность. На участке много плодовых деревьев, такие как яблони (коричное, белый налив, антоновка) и кустарники. Облепиха. Красная и черная смородина. Жимолость. Ирга. Почва там плодородная. Красивые туи и можжевельники. Неподалёку есть прудик. Летом, в жаркую погоду, можно освежиться и позагорать. Магазины и аптека находятся неподалёку, у станции. Вблизи ферма, где можно приобрести свежие молочные продукты. Это место станет идеальным домом для тех, кто ценит природу и комфорт. Подъезд к участку асфальтирован. Дороги зимой чистят, мусорный контейнер на въезде, вывозится регулярно. От МКАД- 54 км, доехать можно на автомобиле или общественным транспортом, что обеспечивает удобное транспортное сообщение. Электричка находится в шаговой доступности, всего 10 минут пешком ж/д ст. Кузяево Казанского направления. Можно приехать-уехать в любое время. Кадастровый номер участка: 50:23:0010355:24 Кадастровый номер дома: 50:23:0010355:574