Волоколамское ш., 40 км от МКАД
Торлопово СНТ, Истра гор. округ
Дом 79,5 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 2,2 млн ₽, снижали с 2,7 млн; первая цена 2,7 млн ₽ от 11.01.2026.
Рейтинг 37/100 · уверенность 55 %
Земля ≈140 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 840 тыс. → дом ≈1,36 млн ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 34 тыс.–103 тыс. ₽/м², медиана 56 тыс.
Ремонт ≈1,49 млн, покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,24 млн / целевая ≈3,81 млн / пессимист. ≈3,39 млн → от пессимистичной прибыль ≈29 тыс. ₽, маржа 1 %, ROI 1 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: скважина, колодец.
До ст. Холщевики ≈11,2 км по прямой; до МКАД 40 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24259
Рейтинг 37/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 25 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 2 % | 0.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 86 % | 15.7 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 29 % | 1.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 65 % | 9.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 140 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 840 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 360 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 107 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Московский Писатель СНТ | 6 сот. | 2 000 000 | 333 333 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Березки СНТ | 12,5 сот. | 1 100 000 | 88 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Березки СНТ | 14 сот. | 2 240 000 | 160 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Поповка д. | 17,1 сот. | 2 750 000 | 160 819 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Березки СНТ | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Поповка д. | 13 сот. | 1 590 000 | 122 308 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Алехново д. | 10,5 сот. | 7 900 000 | 752 381 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Алехново д. | 8,8 сот. | 6 650 000 | 755 682 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Алехново д. | 7 сот. | 4 290 000 | 612 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Московский Писатель СНТ | 13,1 сот. | 3 800 000 | 290 076 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 79,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 490 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 34 286 / 55 542 / 103 333 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 236 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 024 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 812 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 389 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 29 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 1 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 1 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.6 км | Радуга-2 СНТ | 80 м² | 6 сот. | 4 300 000 | 53 750 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Лужок СНТ | 75 м² | 9 сот. | 4 300 000 | 57 333 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | станции Манихино-2 СНТ | 70 м² | 7,1 сот. | 2 400 000 | 34 286 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Сафонтьево СНТ | 60 м² | 8 сот. | 6 200 000 | 103 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.01.2026 | 2 700 000 | история площадки |
| 11.05.2026 | 2 400 000 (−300 000) | история площадки |
| 27.06.2026 | 2 200 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается летняя дача в г. О. Истра Снт Нагорье. Общая площадь дома- 79.5 кв. М., материал стен (бревно), площадь участка- 6 соток. Участок правильной формы, ровный, сухой. На первом этаже: веранда с с/у, кухня с душевой кабиной, просторный зал (около) 25 кв. М. На 2 этаже: небольшое помещение с лестницей, большая комната. Электричество- 8 квт. Водоснабжение- требуется бурение скважины/колодца. Во всем доме установлены пластиковые стеклопакеты. Растут плодовые деревья и кустарники: 2 молодых яблони (еще не плодоносили) и 1 плодоносящая, вишня, смородина, малина, слива. Дорога к участку заасфальтирована. При въезде в Снт установлен шлагбаум. Истринское водохранилище находится в 3 км. 1 собственник, свободная продажа, полная стоимость в договоре.