Волоколамское ш., 47 км от МКАД
Шишаиха д., Истра гор. округ
Дом 85 м², участок 6,4 сот., брус.
Цена 3,4 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3 млн ₽ от 16.01.2026.
Рейтинг 73/100 · уверенность 53 %
Земля ≈173 тыс. ₽/сот. × 6,4 сот. = 1,1 млн → дом ≈2,29 млн ₽, 27 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 63 тыс.–144 тыс. ₽/м², медиана 114 тыс.
Ремонт ≈1,7 млн, покупка после торга ≈2,89 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈9,84 млн / целевая ≈8,86 млн / пессимист. ≈7,87 млн → от пессимистичной прибыль ≈3,28 млн ₽, маржа 42 %, ROI 71 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Курсаковская ≈5,6 км по прямой; до МКАД 47 км, на машине ≈58 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24257
Рейтинг 73/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 78 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 45.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 76 % | 14.7 |
| торг | 5 | 19 % | 1.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 72 % | 4.7 |
| участок | 5 | 22 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 37 % | 5.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 172 667 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 105 000 ₽ (6,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 295 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Шишаиха д. | 10 сот. | 5 000 000 | 500 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Шишаиха д. | 7 сот. | 1 400 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Шишаиха д. | 7,4 сот. | 1 150 000 | 155 405 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Шишаиха д. | 6 сот. | 1 300 000 | 216 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Шишаиха д. | 6,3 сот. | 1 500 000 | 238 095 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Шишаиха д. | 15 сот. | 2 500 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 11.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Шишаиха д. | 15 сот. | 2 860 000 | 190 667 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Шишаиха д. | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Шишаиха д. | 7 сот. | 1 150 000 | 164 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Шишаиха д. | 13,2 сот. | 3 300 000 | 250 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 85 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 63 415 / 113 636 / 144 444 |
| цена объекта | 3 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 890 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 9 842 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 9 350 000 ₽ |
| продажа: целевая | 8 858 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 7 874 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 284 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 42 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 71 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5 км | Мартюшино д. да: «санузел» + «отделка» | 82 м² | 6 сот. | 5 200 000 | 63 415 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Новопетровское с. да: «ванных» + «отделкой» | 88 м² | 7 сот. | 10 000 000 | 113 636 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Рижский парк КП да: «душевая» + «отделка» | 90 м² | 6,1 сот. | 13 000 000 | 144 444 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.01.2026 | 3 000 000 | история площадки |
| 22.02.2026 | 2 967 000 (−33 000) | история площадки |
| 30.05.2026 | 3 500 000 (+533 000) | история площадки |
| 19.06.2026 | 3 400 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 400 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Номер в базе: 10703915. Предлагается Вашему вниманию дом в Истринском районе КП Шишаиха! Идеальное место для тех, кто мечтает жить в уединении, окруженном природой, но при этом иметь доступ ко всем удобствам современной жизни. Участок: Площадь 6,4 соток. Категория земли населенных пунктов. Вид разрешенного использования Ижс. Все дороги в поселке отсыпаны гравием. Подъезд к территории поселка по асфальтированной дороге. Расположение: 70 км от Мкад по Новорижскому шоссе. 9 км до ж/д станции Румянцево (Рижское направление Мжд). 7 минут до продуктового супермаркета. 30 минут до Истры, с её магазинами, школами, детскими садами и другой инфраструктурой. Код пользователя: 181828.