Волоколамское ш., 27 км от МКАД
Рефрижератор СНТ, Истра гор. округ
Дом 50 м², участок 9,3 сот., сэндвич-панели.
Цена 3,1 млн ₽, снижали с 3,9 млн; первая цена 3,9 млн ₽ от 27.03.2025.
Рейтинг 55/100 · уверенность 61 %
Земля ≈272 тыс. ₽/сот. × 9,3 сот. = 2,53 млн → дом ≈572 тыс. ₽, 11 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 57 тыс.–203 тыс. ₽/м², медиана 100 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,63 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,94 млн / целевая ≈4,45 млн / пессимист. ≈3,96 млн → от пессимистичной прибыль ≈420 тыс. ₽, маржа 11 %, ROI 12 %.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Лукино ≈1,3 км по прямой; до МКАД 27 км, на машине ≈33 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24256
Рейтинг 55/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 50 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 24 % | 10.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 85 % | 5.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 48 % | 2.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 82 % | 11.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 271 781 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 528 000 ₽ (9,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 572 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 11 440 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Рефрижератор СНТ | 13,2 сот. | 3 500 000 | 265 152 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Истра-2 СНТ | 6 сот. | 1 750 000 | 291 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Рефрижератор СНТ | 16,4 сот. | 3 800 000 | 231 707 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ромашка СНТ | 6 сот. | 7 999 000 | 1 333 167 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | станции Лукино пос. | 5 сот. | 2 499 000 | 499 800 | снят (цена объявления) 18.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | станции Лукино пос. | 9,4 сот. | 8 200 000 | 872 340 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Истра-2 СНТ | 5,7 сот. | 1 250 000 | 219 298 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Истра-2 СНТ | 4,8 сот. | 1 485 000 | 309 375 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Санниково д. | 10 сот. | 5 250 000 | 525 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Санниково д. | 15 сот. | 9 900 000 | 660 000 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 56 849 / 99 800 / 202 680 |
| цена объекта | 3 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 635 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 944 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 697 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 450 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 955 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 420 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 11 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 12 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.9 км | Ябедино д. | 56 м² | 6 сот. | 5 700 000 | 101 786 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.4 км | Кучи д. | 45,9 м² | 7,2 сот. | 4 500 000 | 98 039 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.6 км | Луна-3 СНТ | 56 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 58 929 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.4 км | Чернобылец СТ | 50 м² | 6,5 сот. | 4 990 000 | 99 800 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Подпорино д. | 60 м² | 7 сот. | 8 400 000 | 140 000 | снято (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.2 км | Подпоринские просторы КП | 60 м² | 7 сот. | 21 000 000 | 350 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.4 км | Елочки СНТ | 43,8 м² | 6,2 сот. | 2 490 000 | 56 849 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.1 км | Дольче Вита КП | 59,7 м² | 8 сот. | 12 100 000 | 202 680 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.1 км | Нахабино пгт | 46 м² | 7 сот. | 3 200 000 | 69 565 | снято (цена объявления) 17.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.7 км | Тимошкино д. | 44,7 м² | 6,3 сот. | 4 650 000 | 104 027 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.03.2025 | 3 900 000 | история площадки |
| 29.03.2025 | 3 700 000 (−200 000) | история площадки |
| 09.04.2025 | 3 550 000 (−150 000) | история площадки |
| 17.04.2026 | 3 100 000 (−450 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 100 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом Снт´Истра-2´Замельный участок 9.3 сотки, номер 89. 928 кв. М кадастровый номер(50:08:0060312:337) Хороший круглогодичный подъезд, тихое место, на участке стоит дачный домик 50 кв метров и баня 7х4, в шаговой доступности р. Истра, Продуктовые и хозяйственные магазины, автобусная остановка пос. Ст. Лукино. Два въезда, один со стороны Вельяминово, второй со стороны Цкад- А 107 пос. Октябрьской фабрики, со всех заездов стоят шлагбаумы.