Пятницкое ш., 46 км от МКАД
Куртасово СНТ, Истра гор. округ
Дом 30 м², участок 9 сот.
Цена 2,99 млн ₽; цена не менялась с 08.07.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 52 %
Земля ≈286 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 2,58 млн → дом ≈415 тыс. ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 60 тыс.–233 тыс. ₽/м², медиана 131 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈2,54 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,01 млн / целевая ≈3,61 млн / пессимист. ≈3,21 млн → от пессимистичной прибыль ≈166 тыс. ₽, маржа 5 %, ROI 5 %.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. пл. 155 км ≈8,1 км по прямой; до МКАД 46 км, на машине ≈49 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №24250
Рейтинг 29/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 68 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 11 % | 5.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 77 % | 16.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 53 % | 3.8 |
| участок | 5 | 45 % | 3.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 286 090 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 575 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 415 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 833 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Куртасово СНТ | 9,3 сот. | 5 000 000 | 537 634 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Куртасово СНТ | 10 сот. | 4 500 000 | 450 000 | снят (цена объявления) 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Куртасово СНТ | 20 сот. | 8 000 000 | 400 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Огниково-1 дп | 3,6 сот. | 1 000 000 | 277 778 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Огниково-1 дп | 30 сот. | 14 000 000 | 466 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Огниково-1 дп | 12,7 сот. | 3 950 000 | 311 024 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Огниково-1 дп | 8,7 сот. | 2 320 000 | 266 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Огниково-1 дп | 7,8 сот. | 2 100 000 | 269 231 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Огниково-1 дп | 6,7 сот. | 2 190 000 | 326 866 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Огниково-1 дп | 10 сот. | 9 500 000 | 950 000 | снят (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 60 000 / 130 834 / 233 333 |
| цена объекта | 2 990 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 541 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 010 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 810 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 609 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 208 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 166 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 5 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 5 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.6 км | Сафонтьево СНТ | 30 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 116 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Комплект СНТ | 30 м² | 7 сот. | 1 900 000 | 63 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Андреевское-2 СНТ | 30,8 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 90 909 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Алексино Форест Клаб КП | 30 м² | 12 сот. | 7 000 000 | 233 333 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Высоково д. | 30 м² | 10 сот. | 5 950 000 | 198 333 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | 31 м² | 6,2 сот. | 6 400 000 | 206 452 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 10.3 км | Еремеево д. | 30 м² | 8,5 сот. | 4 350 000 | 145 000 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.7 км | Семейный Некст КП | 30 м² | 7,3 сот. | 1 800 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Долина Озер КП | 27 м² | 10 сот. | 5 500 000 | 203 704 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.2 км | Истра-2 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 116 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.07.2026 | 2 990 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 990 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Ровный, сухой участок СНТ "Куртасово". На участке баня и хозблок. Очень красивое место- рядом лес, до Истринского водохранилища 10 минут езды. Участок в границах, документы готовы к продаже.