Новорязанское ш., 71 км от МКАД
Невское с., Воскресенск гор. округ
Дом 100,6 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 3,3 млн ₽; цена не менялась с 08.09.2026.
Рейтинг 31/100 · уверенность 67 %
Земля ≈51 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 305 тыс. → дом ≈3 млн ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 10 в 10 км, 63 тыс.–90 тыс. ₽/м², медиана 68 тыс.
Ремонт ≈1,91 млн, покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,92 млн / целевая ≈6,23 млн / пессимист. ≈5,53 млн → от пессимистичной прибыль ≈817 тыс. ₽, маржа 15 %, ROI 17 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: колодец; отопление — печь.
До ст. Непецино ≈7,9 км по прямой; до МКАД 71 км, на машине ≈1 ч 07 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №2425
Рейтинг 31/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 15 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 35 % | 14.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 41 % | 7.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 55 % | 3.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 29 % | 4.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 50 833 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 305 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 995 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 771 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Невское с. | 6,7 сот. | 700 000 | 104 478 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Поле чудес СНТ | 6,8 сот. | 650 000 | 95 588 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Невское с. | 15 сот. | 700 000 | 46 667 | снят (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Невское с. | 15 сот. | 750 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Солнечная Долина-1 дп | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Солнечная Долина-1 дп | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Максимовка д. | 15 сот. | 800 000 | 53 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Максимовка ДНТ | 5 сот. | 200 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Солнечная Долина-1 дп | 15 сот. | 900 000 | 60 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Солнечная Долина-1 дп | 18 сот. | 2 000 000 | 111 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 912 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | приличные 10 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 63 208 / 68 500 / 90 000 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 918 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 572 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 226 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 534 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 817 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 15 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 17 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 10 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6 км | Никитское с. да: «санузел» + «под ключ» | 100 м² | 5,5 сот. | 6 850 000 | 68 500 | снято (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Никитское с. да: «санузел» + «отделкой» | 100 м² | 6 сот. | 6 650 000 | 66 500 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Солнечный Берег КП да: «ванные» + «теплый пол» | 100 м² | 6,5 сот. | 9 000 000 | 90 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Воскресенские луга-1 дп да: «санузел» + «отделка» | 100 м² | 6 сот. | 7 670 000 | 76 700 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Степановское с. да: «санузел» + «под ключ» | 100 м² | 6 сот. | 6 750 000 | 67 500 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Константиново с. да: «санузел» + «отделкой» | 100 м² | 6 сот. | 6 490 000 | 64 900 | снято (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Ясная Поляна ТСН да: «санузел» + «под ключ» | 105 м² | 6,3 сот. | 7 198 850 | 68 560 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Городище д. да: «санузел» + «ламинат» | 106 м² | 6 сот. | 6 700 000 | 63 208 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Константиново с. да: «санузел» + «отделка» | 106 м² | 5,4 сот. | 8 000 000 | 75 472 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | да: «ванные» + «теплым полом» | 106 м² | 6,4 сот. | 10 000 000 | 94 340 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.09.2026 | 3 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 300 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается данный участок 6 соток, 2-х этажный кирпичный дом. В шаговой доступности населённый пункт с. Невское. Тихое и спокойное место, 81 км. до Москвы. В ближайшей доступности общественный транспорт, который идёт как до Москвы, так и до ближайших городов ( Воскресенск и Коломна). Вода колодец, заведена в дом