Волоколамское ш., 36 км от МКАД
Луна-2 СНТ, Истра гор. округ
Дача 57,3 м², участок 6,2 сот., кирпич.
Цена 3,1 млн ₽, снижали с 3,7 млн; первая цена 3,7 млн ₽ от 09.03.2026.
Рейтинг 40/100 · уверенность 62 %
Земля ≈291 тыс. ₽/сот. × 6,2 сот. = 1,8 млн → дом ≈1,3 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км, 39 тыс.–86 тыс. ₽/м², медиана 49 тыс.
Ремонт ≈1,05 млн, покупка после торга ≈2,63 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,19 млн / целевая ≈2,87 млн / пессимист. ≈2,55 млн → от пессимистичной прибыль −1,13 млн ₽, маржа −44 %, ROI −31 %.
Коммуникации: летний водопровод; свет — есть; в описании: газ.
До ст. Чеховская ≈4 км по прямой; до МКАД 36 км, на машине ≈47 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24244
Рейтинг 40/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 30 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 91 % | 16.7 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 85 % | 5.2 |
| участок | 5 | 20 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 50 % | 7.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 290 625 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 802 000 ₽ (6,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 298 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 653 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Луна-3 СНТ | 6 сот. | 3 000 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Весна-2 СНТ | 6 сот. | 1 850 000 | 308 333 | снят (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Луна-1 СНТ | 12 сот. | 5 300 000 | 441 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Зенькино д. | 7,2 сот. | 1 900 000 | 263 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Зенькино д. | 6,5 сот. | 2 600 000 | 400 000 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Зенькино д. | 10 сот. | 2 900 000 | 290 000 | снят (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Зенькино д. | 5 сот. | 2 450 000 | 490 000 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ефимоново д. | 8,5 сот. | 1 100 000 | 129 412 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ефимоново д. | 10 сот. | 5 000 000 | 500 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Зенькино д. | 8 сот. | 2 340 000 | 292 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 57,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 046 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 38 571 / 49 418 / 86 000 |
| цена объекта | 3 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 635 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 185 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 026 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 866 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 548 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 133 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −44 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −31 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.2 км | Газовик СТ | 50 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Песчанка-2 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 4 300 000 | 86 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Поляна ДСК | 64,5 м² | 6 сот. | 3 150 000 | 48 837 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Нагорье СНТ | 44 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 81 818 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Лесное СНТ | 70 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 38 571 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Строитель-1 СНТ | 72 м² | 7,4 сот. | 3 499 000 | 48 597 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.03.2026 | 3 700 000 | история площадки |
| 15.04.2026 | 3 450 000 (−250 000) | история площадки |
| 12.05.2026 | 3 100 000 (−350 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 100 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу,6 соток, на участке 2-х этажный летний садовый домик, отдельная летняя кухня, туалет, парник, кирпичный гараж с погребом. Снт газифицирован, газ по границы участка, на участке летний водопровод, электричество. Участок правильной формы с садом. Домик полностью пригоден для летнего отдыха, пруд в шаговой доступности, лес. Один взрослый собственник.