Волоколамское ш., 46 км от МКАД
Васильевское СНТ, Истра гор. округ
Дача 50 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 2 млн ₽, снижали с 2,8 млн; первая цена 2,8 млн ₽ от 12.05.2026.
Рейтинг 40/100 · уверенность 67 %
Земля ≈230 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,38 млн → дом ≈617 тыс. ₽, 12 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 40 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 63 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,15 млн / целевая ≈2,83 млн / пессимист. ≈2,52 млн → от пессимистичной прибыль −180 тыс. ₽, маржа −7 %, ROI −7 %.
Коммуникации: свет — есть; в описании: колодец.
До ст. пл. 73 км ≈3,6 км по прямой; до МКАД 46 км, на машине ≈41 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24243
Рейтинг 40/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 25 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 77 % | 14.1 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 88 % | 5.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 79 % | 11.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 230 417 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 383 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 617 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 12 340 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Малая Истра ДНП | 10 сот. | 15 000 000 | 1 500 000 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Озерный Край ДПК | 15 сот. | 2 800 000 | 186 667 | снят (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Эдельвейс ДНП | 15 сот. | 4 300 000 | 286 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Лесной СНТ | 7,5 сот. | 1 700 000 | 226 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Лесной СНТ | 11,6 сот. | 5 000 000 | 431 034 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Озерный Край ДПК | 19 сот. | 3 800 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Эдельвейс ДНП | 12 сот. | 3 000 000 | 250 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Эдельвейс ДНП | 24 сот. | 5 800 000 | 241 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Эдельвейс ДНП | 36 сот. | 21 000 000 | 583 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Веретенки д. | 13 сот. | 4 000 000 | 307 692 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 080 / 63 000 / 100 000 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 150 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 992 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 835 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 520 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -180 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −7 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −7 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Искра-2 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 48 000 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Минтрансстроевец-2 СНТ | 49,9 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 40 080 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Роднички СНТ | 51 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 64 706 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Рубцово д. | 53,1 м² | 6 сот. | 4 650 000 | 87 571 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Москворечье дп | 52 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 67 308 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Жилкино д. | 52 м² | 7,5 сот. | 7 000 000 | 134 615 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Журналист СНТ | 50 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Автомобилист-1 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 150 000 | 63 000 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Лесная Быль СНТ | 57 м² | 7,8 сот. | 3 000 000 | 52 632 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Западное СНТ | 48 м² | 7 сот. | 2 599 999 | 54 167 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.05.2026 | 2 800 000 | история площадки |
| 18.07.2026 | 2 000 000 (−800 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю участок с домом. Московская область, Истринский район, Снт Васильевское. Во владении больше десяти лет. Один собственник. Межевание проведено. Кадастровый номер 50.08.0060152:2. Во вложение земля, постройки не оформлены. На участке есть дом, колодец с питьевой водой. Отдельно стоящее помещение недоделанное под баню или сарай. Беседка. Электричество проведено в доме. Платим отдельным счётом в Моэск. Дом покрашен, вставлены стеклопакеты. Продаю за ненадобностью. Торг уместен. Подъезд к Снт, как с Новой риги, так и с Волоколамского шоссе. Где-то 50-55 км. Ориентир д. Веретёнки, Лужки. Рядом магазин пятёрочка. От Мкад. Екатерина. Собственник.