Новорязанское ш., 85 км от МКАД
Миняево СНТ, Ступино гор. округ
Дом 44 м², участок 8,8 сот., каркас, 2010 год.
Цена 1,4 млн ₽; цена не менялась с 24.08.2026.
Рейтинг 45/100 · уверенность 66 %
Земля ≈57 тыс. ₽/сот. × 8,8 сот. = 499 тыс. → дом ≈901 тыс. ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км, 31 тыс.–81 тыс. ₽/м², медиана 63 тыс.
Ремонт ≈780 тыс., покупка после торга ≈1,19 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,17 млн / целевая ≈2,85 млн / пессимист. ≈2,53 млн → от пессимистичной прибыль ≈564 тыс. ₽, маржа 22 %, ROI 29 %.
Коммуникации: нет септика (туалет вне дома); отопление — печь.
До ст. Шубатово ≈2 км по прямой; до МКАД 85 км, на машине ≈1 ч 12 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №2424
Рейтинг 45/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 8 (разброс ₽/м² 54 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 57 % | 24.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 21 % | 3.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 44 % | 2.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 56 % | 8.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 56 719 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 499 000 ₽ (8,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 901 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 477 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Миняево д. | 6 сот. | 2 150 000 | 358 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ивантеево СНТ | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Городня с. | 12 сот. | 430 000 | 35 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Интюшиха-1 СНТ | 6 сот. | 1 280 800 | 213 467 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Городня с. | 26,5 сот. | 1 600 000 | 60 377 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Интюшиха-2 СНТ | 20 сот. | 3 500 000 | 175 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Ивантеево д. | 12,2 сот. | 600 000 | 49 180 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Бессоново д. | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Городня с. | 10 сот. | 555 000 | 55 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Новоселки д. | 15 сот. | 2 300 000 | 153 333 | снят (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 44 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 780 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 463 / 63 172 / 80 851 |
| цена объекта | 1 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 190 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 167 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 009 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 850 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 534 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 564 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 22 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 29 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 14.4 км | Непецино с. | 47 м² | 9,8 сот. | 3 800 000 | 80 851 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.4 км | Яблоневый Сад КП | 48 м² | 10 сот. | 1 650 000 | 34 375 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Прибрежный Парк КП | 56 м² | 11,6 сот. | 3 750 000 | 66 964 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.5 км | Борисовское д. | 36 м² | 8 сот. | 2 899 000 | 80 528 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.7 км | Содружество СНТ | 36 м² | 8 сот. | 1 700 000 | 47 222 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.5 км | Малахитовая Поляна КП | 54 м² | 7 сот. | 1 699 000 | 31 463 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.6 км | Семибратское д. | 52,3 м² | 6,4 сот. | 7 980 000 | 152 581 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.5 км | Нефедьево-2 СНТ | 56 м² | 8 сот. | 3 600 000 | 64 286 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.3 км | Никитское с. | 56,4 м² | 10 сот. | 3 500 000 | 62 057 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.08.2026 | 1 400 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 400 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Внимание, помощь в продаже не нужна!!! Продается дача: каркасный одноэтажный дом 44 м. кв. на участке 8.8 соток. Установлена металлическая печь долгого горения, электрические обогреватели, на потолке автоматические огнетушители; утепление Пеноплекс 50 мм (не закончено утепление потолка, а также пола в одной из комнат; материалы в наличии). Дом не предназначен для проживания зимой. В доме диван, стол, стулья, шкафы, электроплитка, холодильник, рукомойник. Электросчётчик вынесен на столб. На участке сад: плодоносящие яблони, груши, смородина, крыжовник; деревянный туалет на улице. Участок на линии возле леса, въезд в СНТ около участка, а также через автоматические шлагбаумы.