Волоколамское ш., 39 км от МКАД
Поляна ДСК, Истра гор. округ
Дом 23,1 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,35 млн ₽; цена не менялась с 23.05.2026.
Рейтинг 54/100 · уверенность 39 %
Земля ≈275 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,65 млн → дом ≈700 тыс. ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 1 домов в 20 км, 388 тыс.–388 тыс. ₽/м², медиана 388 тыс.
Ремонт ≈462 тыс. ₽; дом 23.1 м² меньше 40 м² — цена в основном за землю, экономику по ₽/м² дома не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: газ — по границе; свет — есть.
До ст. Холщевики ≈5,3 км по прямой; до МКАД 39 км, на машине ≈43 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24238
Рейтинг 54/100 · уверенность 39 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 1 (разброс ₽/м² —); данные есть по 29 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | нет данных — не считается | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 87 % | 37.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 75 % | 10.7 |
| участок | 5 | 18 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 275 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 650 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 700 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 303 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Дубровское д. | 10 сот. | 3 500 000 | 350 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дубровское д. | 5 сот. | 3 200 000 | 640 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Дубровское д. | 10 сот. | 3 500 000 | 350 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Дубровское д. | 7 сот. | 1 750 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Дубровское д. | 20,9 сот. | 19 200 000 | 918 660 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Дубровское д. | 10 сот. | 1 370 000 | 137 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Дубровское д. | 7 сот. | 1 265 000 | 180 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Циклон СНТ | 6 сот. | 2 600 000 | 433 333 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Дубровское д. | 16,7 сот. | 7 500 000 | 449 102 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Дубровское д. | 12 сот. | 6 000 000 | 500 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 23,1 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 462 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 1 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 387 500 / 387 500 / 387 500 |
| цена объекта | 2 350 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 997 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | дом 23.1 м² меньше 40 м² — цена в основном за землю, экономику по ₽/м² дома не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
| экономика не посчитана | дом 23.1 м² меньше 40 м² — цена в основном за землю, экономику по ₽/м² дома не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 1 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.8 км | Истра СНТ | 20 м² | 8 сот. | 7 750 000 | 387 500 | снято (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.05.2026 | 2 350 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 350 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам садовый дом 23,1 на земельном участке 6 соток, место расположение: Московская обл., Истринский р-н., Костровское с/п, деревня Фроловское, Снт Дубрава-1. Кадастровый номер: 50:08:0060143:186. Есть электричество, водопровод от водонапорной башни ( на Снт)- заведен в дом. Газ по границе Снт. Охрана, шлагбаум, заезд с пульта.