Волоколамское ш., 58 км от МКАД
Истрамебель СНТ, Истра гор. округ
Дом 12 м², участок 5 сот.
Цена 3,15 млн ₽; цена не менялась с 09.07.2026.
Рейтинг 41/100 · уверенность 35 %
Земля ≈161 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 806 тыс. → дом ≈2,34 млн ₽, 195 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 1 домов в 20 км, 192 тыс.–192 тыс. ₽/м², медиана 192 тыс.
Ремонт ≈240 тыс. ₽; дом 12 м² меньше 40 м² — цена в основном за землю, экономику по ₽/м² дома не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: нет септика (туалет вне дома).
До ст. Устиновка ≈1 км по прямой; до МКАД 58 км, на машине ≈54 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24237
Рейтинг 41/100 · уверенность 35 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 1 (разброс ₽/м² —); данные есть по 29 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | нет данных — не считается | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 60 % | 25.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 14.3 |
| участок | 5 | 9 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 161 156 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 806 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 344 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 195 333 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Истрамебель СНТ | 11 сот. | 3 300 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Истрамебель СНТ | 34 сот. | 6 000 000 | 176 471 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Новопетровское с. | 10 сот. | 1 599 800 | 159 980 | снят (цена объявления) 01.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Новопетровское с. | 15 сот. | 2 800 000 | 186 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Новопетровское с. | 7 сот. | 1 999 999 | 285 714 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Солнечный СНТ | 8,7 сот. | 1 121 000 | 128 851 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Истрамебель СНТ | 8,5 сот. | 1 399 800 | 164 682 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Новопетровское с. | 6,8 сот. | 935 000 | 137 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Солнечный СНТ | 6 сот. | 1 199 999 | 200 000 | снят (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Новопетровское с. | 10,4 сот. | 1 717 000 | 165 096 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 12 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 240 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 1 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 192 308 / 192 308 / 192 308 |
| цена объекта | 3 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 677 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | дом 12 м² меньше 40 м² — цена в основном за землю, экономику по ₽/м² дома не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
| экономика не посчитана | дом 12 м² меньше 40 м² — цена в основном за землю, экономику по ₽/м² дома не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 1 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.8 км | Луч СНТ | 13 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 192 308 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.07.2026 | 3 150 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 150 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
| Авито | 3 150 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 08.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дачный Участок ровный ухоженный. Заборчик, маленькая беседка, дом маленький, но уютный, строили для уединения с супругой для зимнего и летнего ночлега. Летом дети спали в палатках)) есть летний туалет на улице и душевая с туалетом в доме. Я извиняюсь, но в связи с покупкой дома мы увезли кровать, телевизор, шторы, тумбочки и кондиционер. Мангал тоже) но оставили душ и унитаз, а это уже заезжай и живи зима лето! Кому нужны 5 соток и дом- коморка папы Карло? 1) Родителям многодетного семейства как мы, для уединения!). 2) молодой паре для жизни и возможности строится поэтапно. 3) Пенсионерам которые не хотят что бы скидывали внуков с ночёвкой!)). 4)Человеку любящего одиночество, возможность побыть одному! Короче говоря место для уединения со всем необходимым, посидеть у мангала одному или вдвоём, позагорать на терассе, дом-спальня только для двоих или одного! Торга нет, умников как правильно нужно строить, риелторов, перекупов, взять переночевать, взять в аренду, темщиков, давай строить арендный бизнес и тд. Прошу не беспокоить! Строил сам, заработать не пытаюсь, но и благотворительностью не занимаюсь. С продажей не спешу!