Волоколамское ш., 59 км от МКАД
Андрейково д., Рузский гор. округ
Дом 83 м², участок 11 сот., брус.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 06.07.2026.
Рейтинг 31/100 · уверенность 59 %
Земля ≈174 тыс. ₽/сот. × 11 сот. = 1,92 млн → дом ≈1,58 млн ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 20 тыс.–161 тыс. ₽/м², медиана 57 тыс.
Ремонт ≈1,66 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,87 млн / целевая ≈4,38 млн / пессимист. ≈3,89 млн → от пессимистичной прибыль −741 тыс. ₽, маржа −19 %, ROI −16 %.
Коммуникации: колодец; газ — баллоны.
До ст. пл. 91 км ≈2,2 км по прямой; до МКАД 59 км, на машине ≈50 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24235
Рейтинг 31/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 119 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 59 % | 10.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 64 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 60 % | 8.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 174 288 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 917 000 ₽ (11 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 583 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 072 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Андрейково д. | 8 сот. | 1 400 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Андрейково д. | 6 сот. | 999 000 | 166 500 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Андрейково д. | 15,8 сот. | 3 500 000 | 221 519 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Андрейково д. | 8 сот. | 1 699 000 | 212 375 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Андрейково д. | 10,3 сот. | 2 450 000 | 237 864 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Андрейково д. | 4 сот. | 2 500 000 | 625 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Андрейково д. | 8,1 сот. | 1 170 000 | 144 444 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Андрейково д. | 10 сот. | 2 700 000 | 270 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Андрейково д. | 15,8 сот. | 2 750 000 | 174 051 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Андрейково д. | 4 сот. | 740 000 | 185 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 83 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 660 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 225 / 56 924 / 161 111 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 867 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 624 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 380 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 894 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -741 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −19 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −16 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Пролетарский Садовод СНТ | 80 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 31 250 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Нордик КП | 83 м² | 7,2 сот. | 11 200 000 | 134 940 | в продаже 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Истоки СНТ | 90 м² | 12,2 сот. | 4 500 000 | 50 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | МВД СССР Рузское-2 СНТ | 85 м² | 9,3 сот. | 3 300 000 | 38 824 | снято (цена объявления) 12.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Салют-1 СНТ | 77,9 м² | 12 сот. | 4 000 000 | 51 348 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Солнечный СНТ | 80 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 62 500 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Новопетровское с. | 83 м² | 10,5 сот. | 6 300 000 | 75 904 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Рузское МВД СССР СНТ | 89 м² | 10 сот. | 1 800 000 | 20 225 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Нордик КП | 85 м² | 8 сот. | 10 000 000 | 117 647 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Истрамебель СНТ | 90 м² | 9,5 сот. | 14 500 000 | 161 111 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.07.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
| Авито | 3 500 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 08.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный дом с участком 11 соток в часе езды от Москвы. Дом двухэтажный, 4 спальни, кухня с гостиной и душевая с туалетом. Участок существует более 45 лет, на нем два дома, сарай с ванной, теплица, колодец, дровник, парковка на две машины. Новый дом построен в 2005 году, старый дом построен более 40 лет назад. Участок очень зеленый c множеством цветов, многолетними деревьями, соседи живут круглый год. Напряжение в доме 3х-фазное 15квт. Водоснабжение подведено насосной станцией, отопление электрическое. На кухне стоит газовый баллон для плиты. Есть автобусная остановка, магазин в 15 минутах ходьбы, ж/д станция в 4х км и районный центр Новопетровское с рынком и большим количеством магазинов. Также в деревне есть пруд и хорошая дорога для подъезда.