Волоколамское ш., 36 км от МКАД
станции Манихино-2 СНТ, Истра гор. округ
Дом 52 м², участок 6 сот., дерево.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 19.11.2025.
Рейтинг 55/100 · уверенность 65 %
Земля ≈448 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 2,69 млн → дом ≈812 тыс. ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 83 тыс.–160 тыс. ₽/м², медиана 119 тыс.
Ремонт ≈940 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6 млн / целевая ≈5,4 млн / пессимист. ≈4,8 млн → от пессимистичной прибыль ≈882 тыс. ₽, маржа 18 %, ROI 22 %.
Коммуникации: отопление — нет; в описании: септик (по описанию).
До ст. Манихино II ≈0,2 км по прямой; до МКАД 36 км, на машине ≈41 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №24232
Рейтинг 55/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 30 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 45 % | 19.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 91 % | 16.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 70 % | 10.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 447 917 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 688 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 812 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 615 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Агрогородок пос. | 12 сот. | 6 500 000 | 541 667 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Агрогородок пос. | 6 сот. | 4 290 000 | 715 000 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Агрогородок пос. | 15 сот. | 12 000 000 | 800 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Агрогородок пос. | 12 сот. | 4 490 000 | 374 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Агрогородок пос. | 25 сот. | 15 000 000 | 600 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Агрогородок пос. | 7,2 сот. | 4 500 000 | 625 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Агрогородок пос. | 12 сот. | 4 490 000 | 374 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Агрогородок пос. | 6,2 сот. | 3 492 000 | 563 226 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Агрогородок пос. | 8 сот. | 7 200 000 | 900 000 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Высоково-Дачное СНТ | 12 сот. | 5 000 000 | 416 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 52 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 940 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 83 333 / 118 944 / 160 377 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 996 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 696 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 396 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 797 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 882 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 18 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 22 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.8 км | Подпорино д. | 53 м² | 7,4 сот. | 6 990 000 | 131 887 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Огнеупорщик-3 СНТ | 48 м² | 6,5 сот. | 6 500 000 | 135 417 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Манихино д. | 50 м² | 5 сот. | 5 300 000 | 106 000 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Подпоринские просторы КП | 53 м² | 7,4 сот. | 6 990 000 | 131 887 | снято (цена объявления) 19.06.2026 | сохраненная копия |
| 1.1 км | Огнеупорщик-3 СНТ | 45 м² | 4 сот. | 4 000 000 | 88 889 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Снегири пгт | 50 м² | 4 сот. | 5 000 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Ермолино д. | 53 м² | 3,4 сот. | 8 500 000 | 160 377 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Снегири пгт | 48 м² | 6 сот. | 200 000 | 4 167 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Полянка СНТ | 45 м² | 6 сот. | 3 750 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Холмы д. | 50 м² | 9 сот. | 25 000 000 | 500 000 выброс, не в счёт | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.11.2025 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок 6 соток, ровный ухоженный, на участке установлен летний душ, туалет, металлический контейнер для складирования инвентаря, растут плодовые деревья (яблони, сливы), туи, имеется розарий. Дом был частично разобран для восстановления по другому проекту, после демонтажа были произведены работы по усиливанию фундамента, заменены напольные лаги, замена несущего бруса по периметру стен, уложены новые половые доски с устройством утеплителя и покрыты ОСБ, сделана канализация и установлен септик на 4 человека, установлены панорамные окна на первом этаже. В дом заведено 3.5 квт. До участка сделана насыпная дорога которая ремонтируется каждый год, зимой производится очистка снега, в связи с этим подъезд круглогодичный, на въезде действующий шлагбаум, так же есть станция электричек в шаговой доступности и остановка автобуса. Соседи тихие и доброжелательные. Рядом находится лес. В СНТ имеется детская площадка и спортивная площадка. В ближайшее время будет обшит фасад и утеплены стены, после этих работ цена поднимется