Волоколамское ш., 40 км от МКАД
Лукша-1 СНТ, Истра гор. округ
Дача 70 м², участок 7,6 сот., бревно.
Цена 1,8 млн ₽; цена не менялась с 16.07.2026.
Рейтинг 38/100 · уверенность 58 %
Земля ≈188 тыс. ₽/сот. × 7,6 сот. = 1,43 млн → дом ≈368 тыс. ₽, 5 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 35 тыс.–104 тыс. ₽/м², медиана 43 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3 млн / целевая ≈2,7 млн / пессимист. ≈2,4 млн → от пессимистичной прибыль −528 тыс. ₽, маржа −22 %, ROI −18 %.
Коммуникации: газ — нет.
До ст. Холщевики ≈2,8 км по прямой; до МКАД 40 км, на машине ≈49 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24230
Рейтинг 38/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, фото); аналогов 10 (разброс ₽/м² 78 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 86 % | 15.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 94 % | 5.7 |
| участок | 5 | 33 % | 2 |
| ₽/м² дома | 12 | 99 % | 14.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 188 364 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 432 000 ₽ (7,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 368 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 5 257 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Лукша-2 СТ | 6 сот. | 1 001 000 | 166 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Жилкино д. | 6,5 сот. | 899 000 | 138 308 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Жилкино д. | 15,8 сот. | 25 000 000 | 1 582 278 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Кострово д. | 8,2 сот. | 1 490 000 | 181 707 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Кострово д. | 15 сот. | 6 050 000 | 403 333 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Кострово д. | 6 сот. | 1 250 000 | 208 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Кострово д. | 10 сот. | 4 000 000 | 400 000 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Жилкино д. | 10,8 сот. | 5 500 000 | 509 259 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Бежин Луг СНТ | 15,8 сот. | 31 500 000 | 1 993 671 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Жилкино д. | 15 сот. | 12 000 000 | 800 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 34 848 / 43 390 / 104 478 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 003 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 853 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 703 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 402 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -528 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −22 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −18 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Лукша-2 СТ | 68,3 м² | 6 сот. | 2 999 999 | 43 924 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Холщевики-1К СНТ | 70 м² | 9,5 сот. | 2 800 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Холщевики-1К СНТ | 70 м² | 10 сот. | 3 000 000 | 42 857 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Кострово д. | 67 м² | 6 сот. | 7 000 000 | 104 478 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Правдист-2 СНТ | 72,8 м² | 6 сот. | 6 600 000 | 90 659 | снято (цена объявления) 01.07.2026 | сохраненная копия |
| 3.2 км | Светозар СНТ | 66 м² | 5,6 сот. | 2 300 000 | 34 848 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Холщевики-1К СНТ | 60 м² | 10 сот. | 2 490 000 | 41 500 | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Топаз СНТ | 74 м² | 8,2 сот. | 5 000 000 | 67 568 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Ябедино д. | 74 м² | 8 сот. | 4 990 000 | 67 432 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Елочка СНТ | 60 м² | 6,3 сот. | 2 300 000 | 38 333 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.07.2026 | 1 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 800 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок в Истринском районе. Лично я езжу по Новорижскому шоссе. Кому с какой стороны удобно. Рядом Отличные гипермаркеты. Вся инфраструктура. Электричка ст. Холщёвники. Я собственник. Участок 50%небольшего уклона 1-2м. 50% крутого. Вид хороший. На фото именно он. Можно сказать ландшафтный. Дом летний. Или под снос. (отопления, печей, газа нет).