Новорязанское ш., 88 км от МКАД
Ветеран СТСН, Воскресенск гор. округ
Дом 41 м², участок 6 сот., 2010 год.
Цена 1,3 млн ₽; цена не менялась с 11.08.2026.
Рейтинг 15/100 · уверенность 61 %
Земля ≈30 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 178 тыс. → дом ≈1,12 млн ₽, 27 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 9 тыс.–79 тыс. ₽/м², медиана 37 тыс.
Ремонт ≈820 тыс., покупка после торга ≈1,1 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,48 млн / целевая ≈1,34 млн / пессимист. ≈1,19 млн → от пессимистичной прибыль −738 тыс. ₽, маржа −62 %, ROI −38 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Берендино ≈3,6 км по прямой; до МКАД 88 км, на машине ≈1 ч 36 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №2423
Рейтинг 15/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 58 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 17 % | 3.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 88 % | 5.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 36 % | 5.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 29 737 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 178 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 122 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 366 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Ветеран СТСН | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ветеран СТСН | 16 сот. | 750 000 | 46 875 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ветеран СТСН | 9,5 сот. | 250 000 | 26 316 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Воскресенск СНТ | 7,5 сот. | 350 000 | 46 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Вдохновение СТСН | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Нефтяник-9 СТСН | 6 сот. | 150 000 | 25 000 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Ивушка-2 СНТ | 6 сот. | 90 000 | 15 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Давыдовская д. | 15 сот. | 1 000 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Давыдовская д. | 15 сот. | 600 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Вантино д. | 15 сот. | 650 000 | 43 333 | снят (цена объявления) 28.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 41 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 820 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 9 250 / 36 875 / 78 750 |
| цена объекта | 1 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 105 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 484 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 410 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 336 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 187 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -738 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −62 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −38 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.6 км | Вдохновение СТСН | 40 м² | 7,7 сот. | 1 250 000 | 31 250 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Мечта СНТ | 42 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Ивушка-2 СНТ | 40 м² | 6,9 сот. | 3 150 000 | 78 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Спецстроевец СНТ | 40 м² | 5 сот. | 1 200 000 | 30 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Спецстроевец СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 150 000 | 28 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | 43 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 58 140 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.8 км | Лужок СНТ | 40 м² | 8 сот. | 2 000 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 07.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Лесное СНТ | 42,5 м² | 6,3 сот. | 1 200 000 | 28 235 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Лесная Поляна-6 СНТ | 40 м² | 6 сот. | 370 000 | 9 250 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Ильинский Погост с. | 40 м² | 5 сот. | 1 700 000 | 42 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.08.2026 | 1 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 300 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача у леса Ваш уголок тишины и отдыха! рядом с шикарным озером, с песчаным берегом. Что Вас ждет: Просторный дом с тремя комнатами и кухней, душевая в доме места хватит всей семье или компании друзей. Свой колодец чистая вода всегда под рукой. Площадка для авто не нужно переживать о парковке. Почему здесь хорошо: Рядом лес грибные поляны и ягоды прямо под боком. Удобная дорога автобус от станции Конобеево довезет почти до калитки. Идеально для: Семьи с детьми (свежий воздух и простор); Грибников и любителей тишины; Тех, кто хочет отдыхать без городской суеты. Звоните договоримся на показ! P.S. Здесь пахнет хвоей и отдыхом... Может, это Ваше место силы Код пользователя: 182402 Номер в базе: 12732493