Волоколамское ш., 29 км от МКАД
Истра-2 СНТ, Истра гор. округ
Дача 20 м², участок 5 сот., брус.
Цена 1,49 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 24.06.2026.
Рейтинг 88/100 · уверенность 58 %
Земля ≈296 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 1,48 млн → дом ≈5 тыс. ₽, 250 ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км, 105 тыс.–480 тыс. ₽/м², медиана 240 тыс.
Ремонт ≈200 тыс., покупка после торга ≈1,26 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,45 млн / целевая ≈4,01 млн / пессимист. ≈3,56 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,1 млн ₽, маржа 59 %, ROI 144 %.
Коммуникации: центральный водопровод; в описании: печь.
До ст. Лукино ≈1,8 км по прямой; до МКАД 29 км, на машине ≈41 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24228
Рейтинг 88/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 58 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 50 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 296 094 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 480 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 5 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 250 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Истра-2 СНТ | 4,8 сот. | 1 485 000 | 309 375 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Истра-2 СНТ | 5,7 сот. | 1 250 000 | 219 298 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Истра-2 СНТ | 6 сот. | 1 750 000 | 291 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Вельяминово д. | 6 сот. | 4 350 000 | 725 000 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Троицкий пос. | 6,5 сот. | 5 500 000 | 846 154 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ленинградец СНТ | 6 сот. | 5 500 000 | 916 667 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Искра СТ | 6 сот. | 4 000 000 | 666 667 | снят (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Рефрижератор СНТ | 13,2 сот. | 3 500 000 | 265 152 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Вельяминово д. | 8 сот. | 4 000 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Качаброво д. | 11,1 сот. | 3 500 000 | 315 315 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 105 000 / 240 312 / 480 000 |
| цена объекта | 1 485 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 262 250 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 453 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 230 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 008 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 562 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 099 750 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 59 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 144 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.7 км | Благодать ДНП | 20 м² | 5,5 сот. | 4 300 000 | 215 000 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.7 км | Виктория СНТ | 20 м² | 6,6 сот. | 2 100 000 | 105 000 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.5 км | Городок СНТ | 20 м² | 5 сот. | 9 600 000 | 480 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14 км | Петровское д. | 22 м² | 6 сот. | 6 000 000 | 272 727 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15 км | Монитор СНТ | 22,5 м² | 6 сот. | 4 100 000 | 182 222 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11 км | Россия СНТ | 16 м² | 6 сот. | 7 399 999 | 462 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.2 км | Ласточка СНТ | 16 м² | 3,2 сот. | 4 250 000 | 265 625 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.7 км | Воскресенки-1-Сорокино СНТ | 25 м² | 6,5 сот. | 3 000 000 | 120 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.06.2026 | 3 000 000 | история площадки |
| 25.06.2026 | 2 500 000 (−500 000) | история площадки |
| 26.06.2026 | 2 000 000 (−500 000) | история площадки |
| 29.06.2026 | 1 800 000 (−200 000) | история площадки |
| 01.07.2026 | 1 700 000 (−100 000) | история площадки |
| 03.07.2026 | 1 600 000 (−100 000) | история площадки |
| 07.07.2026 | 1 550 000 (−50 000) | история площадки |
| 19.07.2026 | 1 485 000 (−65 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 485 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Предлагается к продаже земельный участок с расположенным на нём бытовкой, кладовкой и беседкой. Объект недвижимости находится в экологически благоприятной зоне, граничащем с живописным лесом. Местоположение: расстояние по Новорижскому шоссе 35 км от Мкад; расстояние до города Истра 5 км. Характеристики объекта: Земельный участок: официальная площадь 5 соток; фактическая площадь 9 соток. Объекты недвижимости на участке: жилая бытовка (внутри диван, книжные полочки, тумбочка, кухня Икеа без мойки, холодильник, микроволновая печь); вспомогательное строение (Кладовка). Инженерное обеспечение: электроснабжение 7 квт; возможность подключения газоснабжения (газопровод проходит по границе участка); летний централизованный водопровод; возможность подключения проводного интернета. Инфраструктура территории: на территории Снт проложена асфальтированная дорога; имеется парковочная зона у лесополосы (с задней стороны участка). Транспортная доступность: железнодорожная станция "Истра"; автобусное и маршрутное сообщение (остановка расположена в 20 минутах пешей ходьбы от участка).