Волоколамское ш., 53 км от МКАД
Березки СНТ, Истра гор. округ
Дом 60 м², участок 9 сот., 1997 год.
Цена 1,45 млн ₽, снижали с 1,95 млн; первая цена 1,95 млн ₽ от 01.06.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 5 раз).
Рейтинг 80/100 · уверенность 57 %
Земля ≈96 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 864 тыс. → дом ≈586 тыс. ₽, 10 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 102 тыс.–151 тыс. ₽/м², медиана 125 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈1,23 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,97 млн / целевая ≈7,17 млн / пессимист. ≈6,37 млн → от пессимистичной прибыль ≈4,04 млн ₽, маржа 63 %, ROI 173 %.
⚠ ROI 173 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены); в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: колодец; отопление — печь; свет — есть.
До ст. Холщевики ≈10,5 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈1 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №24227
Рейтинг 80/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 3 (разброс ₽/м² 46 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 12.3 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 35 % | 2.1 |
| участок | 5 | 45 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 86 % | 12.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 96 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 864 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 586 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 9 767 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Березки СНТ | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Березки СНТ | 14 сот. | 2 240 000 | 160 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Поповка д. | 13 сот. | 1 590 000 | 122 308 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Березки СНТ | 12,5 сот. | 1 100 000 | 88 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Поповка д. | 17,1 сот. | 2 750 000 | 160 819 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Березки СНТ | 13,3 сот. | 1 800 000 | 135 338 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Родник СНТ | 13 сот. | 950 000 | 73 077 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Родник СНТ | 22,5 сот. | 2 700 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Матвейково д. | 45 сот. | 3 000 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Матвейково д. | 8,4 сот. | 2 216 035 | 263 814 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 101 613 / 124 569 / 151 364 |
| цена объекта | 1 450 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 232 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 968 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 570 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 171 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 374 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 4 041 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 63 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 173 % |
| пояснение расчета | ROI 173 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены); в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
| ⚠ проверьте | ROI 173 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.2 км | Глебово д. да: «санузел» + «ремонт» | 62 м² | 9,5 сот. | 6 300 000 | 101 613 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Бужарово д. да: «санузел» + «отделкой» | 66 м² | 8,4 сот. | 9 990 000 | 151 364 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Никитское д. да: «санузел» + «отделку» | 65 м² | 9 сот. | 8 096 953 | 124 569 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.06.2026 | 1 950 000 | история площадки |
| 27.06.2026 | 1 450 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 450 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Предлагается земельный участок в Истринском районе Московской обл., Бужаровский с.о., СНТ Березки. Участок 9 сот., правильной формы, ровный, с деревьями и кустарниками, в т.ч. яблони, дуб, ели, клен. СНТ расположено в живописном месте, в стороне от оживленных дорог, окруженном лесом, идеально для тех, кто хочет действительно проводить время на природе и дышать чистым воздухом. На участке домик с большой террасой, построен из плит, требует рук хорошего хозяина, может стать основой для нового дома. Есть колодец. Электричество.