Волоколамское ш., 59 км от МКАД
Леоново с., Истра гор. округ
Дом 68 м², участок 7,3 сот., 2024 год.
Цена 2,99 млн ₽, снижали с 5,3 млн; первая цена 4,5 млн ₽ от 10.06.2025.
Рейтинг 74/100 · уверенность 54 %
Земля ≈189 тыс. ₽/сот. × 7,3 сот. = 1,38 млн → дом ≈1,61 млн ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 5 в 10 км, 104 тыс.–153 тыс. ₽/м², медиана 129 тыс.
Ремонт ≈1,36 млн, покупка после торга ≈2,54 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈9,04 млн / целевая ≈8,14 млн / пессимист. ≈7,23 млн → от пессимистичной прибыль ≈3,33 млн ₽, маржа 46 %, ROI 85 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Курсаковская ≈12 км по прямой; до МКАД 59 км, на машине ≈1 ч 00 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №24226
Рейтинг 74/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 21 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 45.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 59 % | 11.4 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 23 % | 1.5 |
| участок | 5 | 30 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 47 % | 7.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 188 954 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 379 000 ₽ (7,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 611 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 691 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Леоново с. | 10 сот. | 4 150 000 | 415 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Леоново с. | 8 сот. | 1 200 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Леоново с. | 10 сот. | 6 350 000 | 635 000 | снят (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Леоново с. | 8,7 сот. | 1 750 000 | 201 149 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Леоново с. | 7,5 сот. | 2 500 000 | 333 333 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Леоново с. | 9 сот. | 1 664 000 | 184 889 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Леоново с. | 6,3 сот. | 1 105 280 | 175 441 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Экопарк Ушаково ДПК | 14 сот. | 6 500 000 | 464 286 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Леоново СНТ | 13,5 сот. | 9 464 000 | 701 037 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Экопарк Ушаково ДПК | 22,2 сот. | 10 500 000 | 472 973 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 68 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 360 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 5 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 104 167 / 129 049 / 153 365 |
| цена объекта | 2 990 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 541 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 9 040 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 8 588 000 ₽ |
| продажа: целевая | 8 136 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 7 232 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 330 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 46 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 85 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 5 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.6 км | Карцево КП да: «ванная» + «тёплый пол» | 70,1 м² | 7,9 сот. | 8 300 000 | 118 402 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Карцево д. да: «ванная» + «заезжай и живи» | 63,9 м² | 7,5 сот. | 9 800 000 | 153 365 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Фарминго КП да: «с/у» + «отделка» | 63 м² | 8 сот. | 15 000 000 | 238 095 выброс, не в счёт | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Дьяково д. да: «с/у» + «тепление пол» | 72,3 м² | 7,1 сот. | 10 100 000 | 139 696 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Бодрово д. да: «ванной» + «ламинат» | 72 м² | 7,5 сот. | 7 500 000 | 104 167 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.06.2025 | 4 500 000 | история площадки |
| 17.06.2025 | 4 350 000 (−150 000) | история площадки |
| 24.06.2025 | 4 250 000 (−100 000) | история площадки |
| 03.07.2025 | 4 150 000 (−100 000) | история площадки |
| 13.07.2025 | 4 000 000 (−150 000) | история площадки |
| 24.08.2025 | 3 950 000 (−50 000) | история площадки |
| 04.09.2025 | 3 900 000 (−50 000) | история площадки |
| 02.04.2026 | 5 300 000 (+1 400 000) | история площадки |
| 08.04.2026 | 5 200 000 (−100 000) | история площадки |
| 09.04.2026 | 4 900 000 (−300 000) | история площадки |
| 16.04.2026 | 4 800 000 (−100 000) | история площадки |
| 29.04.2026 | 4 600 000 (−200 000) | история площадки |
| 12.05.2026 | 3 600 000 (−1 000 000) | история площадки |
| 07.06.2026 | 3 400 000 (−200 000) | история площадки |
| 17.06.2026 | 3 300 000 (−100 000) | история площадки |
| 02.07.2026 | 2 990 000 (−310 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 990 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
СРОЧНАЯ ПРОДАЖА!!! ТОРГ!!! Хороший, современный дом. Можно использовать как дачу так и для круглогодичного проживания. Заведено 15 кВт. Продажа свободная.