Волоколамское ш., 41 км от МКАД · земля с домом
Дубки СНТ, Истра гор. округ
Дом 15 м², участок 6 сот., щитовой.
Дом по описанию: «Стоит щитовой домик 15 кв. М в нормальном состоянии.»
Цена 1,3 млн ₽, снижали с 1,6 млн; первая цена 1,6 млн ₽ от 19.05.2025.
Рейтинг 84/100 · уверенность 50 %
Земля рядом ≈280 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,3 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км, 150 тыс.–212 тыс. ₽/м², медиана 169 тыс.
Ремонт ≈200 тыс., покупка после торга ≈1,1 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,65 млн / целевая ≈2,39 млн / пессимист. ≈2,12 млн → от пессимистичной прибыль ≈817 тыс. ₽, маржа 38 %, ROI 63 %.
Коммуникации: в описании: скважина.
До ст. Холщевики ≈3,9 км по прямой; до МКАД 41 км, на машине ≈55 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24225
Рейтинг 84/100 · уверенность 50 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 14 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 50 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 84 % | 18.1 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 85 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 279 637 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,3 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 1 678 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Глебово д. | 15,1 сот. | 5 500 000 | 364 238 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Глебово д. | 16 сот. | 6 999 999 | 437 500 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Глебово д. | 18,3 сот. | 5 000 000 | 273 224 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Глебово д. | 10 сот. | 2 950 000 | 295 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Глебово д. | 10 сот. | 2 650 000 | 265 000 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Глебово д. | 8 сот. | 3 500 000 | 437 500 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Глебово д. | 9 сот. | 2 590 000 | 287 778 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Глебово д. | 9 сот. | 2 950 000 | 327 778 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Глебово д. | 18 сот. | 5 500 000 | 305 556 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Глебово д. | 6,5 сот. | 1 800 000 | 276 923 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 15 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 150 000 / 168 750 / 211 538 |
| цена объекта | 1 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 105 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 652 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 519 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 387 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 122 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 817 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 38 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 63 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 16.8 км | Климово д. | 13 м² | 5 сот. | 2 750 000 | 211 538 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Луна-2 СНТ | 15 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 233 333 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Гидротехник СНТ | 16 м² | 6,3 сот. | 2 700 000 | 168 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Карцево КП | 18 м² | 9 сот. | 2 700 000 | 150 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.7 км | Варвариха д. | 18 м² | 7,5 сот. | 1 200 000 | 66 667 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.05.2025 | 1 600 000 | история площадки |
| 03.12.2025 | 1 500 000 (−100 000) | история площадки |
| 27.01.2026 | 1 400 000 (−100 000) | история площадки |
| 04.04.2026 | 1 300 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 300 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается земельный участок трапециевидной формы ( узкая сторона трапеции примыкает к дороге, вглубь участка идет расширение) в Снт Дубки. На территории есть плодовые деревья ( яблони, груши, облепиха, вишня). Стоит щитовой домик 15 кв. М в нормальном состоянии. Есть скважина на участке. Возможно круглогодичное проживание. На территории в данный момент стоят два вагончика в отличном состоянии. Можем увезти при продаже либо оставить по вашему желанию. Документы все в порядке. Один собственник.