Волоколамское ш., 58 км от МКАД
Раменки СНТ, Истра гор. округ
Дом 95 м², участок 6 сот., дерево, 1996 год.
Цена 1,9 млн ₽, снижали с 2,1 млн; первая цена 2,1 млн ₽ от 17.06.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 7 раз).
Рейтинг 76/100 · уверенность 59 %
Земля ≈106 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 636 тыс. → дом ≈1,26 млн ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 5 км, 126 тыс.–200 тыс. ₽/м², медиана 144 тыс.
Ремонт ≈1,9 млн, покупка после торга ≈1,61 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈13,12 млн / целевая ≈11,81 млн / пессимист. ≈10,5 млн → от пессимистичной прибыль ≈6,98 млн ₽, маржа 67 %, ROI 199 %.
⚠ ROI 199 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены); в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Ядрошино ≈11,1 км по прямой; до МКАД 58 км, на машине ≈1 ч 04 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №24223
Рейтинг 76/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 54 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 45.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 60 % | 11.7 |
| торг | 5 | 63 % | 4.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 30 % | 1.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 76 % | 11.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 106 023 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 636 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 264 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 305 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Раменки СНТ | 12 сот. | 1 250 000 | 104 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Факел-2 СНТ | 9 сот. | 910 000 | 101 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Факел-2 СНТ | 8 сот. | 1 200 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Карцево-1 ДНП | 7,2 сот. | 2 200 000 | 305 556 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Карцево-1 ДНП | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Карцево-1 ДНП | 20 сот. | 2 100 000 | 105 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Карцево-1 ДНП | 9 сот. | 1 957 000 | 217 444 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Карцево д. | 8,5 сот. | 1 835 000 | 215 882 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Карцево-1 ДНП | 10 сот. | 1 250 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Факел-2 СНТ | 11 сот. | 1 200 000 | 109 091 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 95 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 5 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 126 304 / 144 444 / 199 989 |
| цена объекта | 1 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 615 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 13 120 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 12 464 000 ₽ |
| продажа: целевая | 11 808 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 10 496 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 6 981 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 67 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 199 % |
| пояснение расчета | ROI 199 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены); в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
| ⚠ проверьте | ROI 199 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) |
Аналоги
приличные 3 в 5 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.5 км | Якунино д. да: «душевая» + «меблировка» | 90 м² | 6 сот. | 17 999 000 | 199 989 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Рижский парк КП да: «душевая» + «отделка» | 90 м² | 6,1 сот. | 13 000 000 | 144 444 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Грин Лаундж КП да: «санузел» + «мебелью» | 86,3 м² | 6 сот. | 10 900 000 | 126 304 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.06.2026 | 2 100 000 | история площадки |
| 02.07.2026 | 1 900 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 900 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
продается готовый деревянный домик