Волоколамское ш., 50 км от МКАД
Роднички СНТ, Истра гор. округ
Дача 51 м², участок 6 сот., брус.
Цена 3,3 млн ₽, снижали с 3,7 млн; первая цена 3,7 млн ₽ от 07.07.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 58 %
Земля ≈126 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 755 тыс. → дом ≈2,54 млн ₽, 50 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 24 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 61 тыс.
Ремонт ≈1,02 млн, покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,98 млн / целевая ≈2,69 млн / пессимист. ≈2,39 млн → от пессимистичной прибыль −1,44 млн ₽, маржа −60 %, ROI −38 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Курсаковская ≈4,3 км по прямой; до МКАД 50 км, на машине ≈55 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24221
Рейтинг 25/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 70 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 71 % | 13.9 |
| торг | 5 | 72 % | 4.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 82 % | 5.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 125 893 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 755 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 545 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 49 902 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Альтаир-1 СНТ | 10 сот. | 3 450 000 | 345 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Аэлита СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Аэлита-2 СНТ | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Рыжково д. | 20 сот. | 9 000 000 | 450 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Рыжково д. | 14 сот. | 1 800 000 | 128 571 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Рыжково д. | 50 сот. | 3 000 000 | 60 000 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Аэлита-2 СНТ | 6 сот. | 1 299 000 | 216 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Рыжково д. | 15 сот. | 2 500 000 | 166 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Рыжково д. | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Хуторки пос. | 13 сот. | 1 990 000 | 153 077 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 51 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 020 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 810 / 60 738 / 100 000 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 985 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 836 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 686 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 388 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 437 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −60 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −38 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.9 км | Журналист СНТ | 50 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Западное СНТ | 48 м² | 7 сот. | 2 599 999 | 54 167 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Рубцово д. | 53,1 м² | 6 сот. | 4 650 000 | 87 571 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Искра-2 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 48 000 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Васильевское СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Минтрансстроевец-2 СНТ | 49,9 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 40 080 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Румянцево СНТ | 54 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Кореньки СНТ | 50 м² | 8,9 сот. | 3 500 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Москворечье дп | 52 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 67 308 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Агрополис СНТ | 42 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 23 810 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.07.2026 | 3 700 000 | история площадки |
| 14.07.2026 | 3 300 000 (−400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 300 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
На территории Истринского района, в Снт "Роднички", продается с любовью и заботой ухоженный земельный участок с расположенным на нем жилым домом и хозяйственными постройками. Площадь земельного участка 600 кв. М., Двухэтажный жилой дом имеет площадь 51,3 кв. М. На участке расположен хозблок, душ. На территории участка высажены зеленые кустарники и деревья. Прекрасное место для отдыха вдали от городской суеты.