Волоколамское ш., 38 км от МКАД
Большое Ушаково д., Истра гор. округ
Дача 24 м², участок 5 сот., сэндвич-панели.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 08.08.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 53 %
Земля ≈176 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 881 тыс. → дом ≈2,12 млн ₽, 88 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 73 тыс.–183 тыс. ₽/м², медиана 130 тыс.
Ремонт ≈480 тыс., покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,43 млн / целевая ≈3,09 млн / пессимист. ≈2,75 млн → от пессимистичной прибыль −284 тыс. ₽, маржа −10 %, ROI −9 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. Чеховская ≈9,1 км по прямой; до МКАД 38 км, на машине ≈56 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24218
Рейтинг 25/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 47 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 89 % | 19 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 45 % | 3.2 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 176 131 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 881 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 119 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 88 292 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Большое Ушаково д. | 6,7 сот. | 1 182 720 | 176 525 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Большое Ушаково д. | 7,1 сот. | 1 244 320 | 175 256 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Большое Ушаково д. | 30 сот. | 11 900 000 | 396 667 | снят (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Большое Ушаково д. | 30 сот. | 12 600 000 | 420 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Бужарово д. | 6 сот. | 2 420 000 | 403 333 | снят (цена объявления) 20.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Большое Ушаково д. | 7,4 сот. | 1 302 400 | 176 000 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Большое Ушаково д. | 14 сот. | 4 492 800 | 320 914 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Большое Ушаково д. | 6,2 сот. | 1 084 160 | 174 865 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Большое Ушаково д. | 6,3 сот. | 1 669 500 | 265 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Бужарово д. | 9,2 сот. | 2 119 000 | 230 326 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 24 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 480 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 73 333 / 130 000 / 183 333 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 432 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 260 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 089 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 746 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -284 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −10 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −9 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 11 км | Холщевики-1 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 73 333 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15 км | Арбат-1 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 3 900 000 | 130 000 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.4 км | Березка СНТ | 18 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 183 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.08.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Всем доброго дня продаю участок ровный есть немного винограда, смородины, пару сосен, пару туй, клубника, электричество, не успел провести воду в дом и на участок. Строил для себя всё, но в связи с переездом в другой город нет времени следить за участком и домом. Забор 2 метра высотой. В двух минутах ходьбы водоём есть где рыбу половить. Для отдыха само лучшее место для семьи. Участок расположен не далеко от асфальта до участка можно будет дойти от остановки автобусной или доехать на машине рядом магазины Магнит, Пятёрочка, строительный рынок и магазин. Остальное все при встрече или по телефону. Земля сельхоз назначения. Дом построен в 2022 всё новое в нем и ремонт и мебель. Перекуры или Риэлторы идите мимо говорить буду только с реальным покупателем. Торг не уместен. До города Истра 15 км до гидроузла 8 км. Сам участок его кадастровый номер 50:08:0070351:176 можете смотреть где он расположен.