Волоколамское ш., 55 км от МКАД
Альтаир-2 СНТ, Истра гор. округ
Дача 22 м², участок 6 сот., брус.
Цена 950 тыс. ₽, снижали с 1,5 млн; первая цена 1,5 млн ₽ от 13.04.2025.
Рейтинг 83/100 · уверенность 62 %
Земля ≈125 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 750 тыс. → дом ≈200 тыс. ₽, 9 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 28 тыс.–225 тыс. ₽/м², медиана 122 тыс.
Ремонт ≈440 тыс., покупка после торга ≈808 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,65 млн / целевая ≈2,38 млн / пессимист. ≈2,12 млн → от пессимистичной прибыль ≈872 тыс. ₽, маржа 41 %, ROI 70 %.
Коммуникации: свет — есть; в описании: газ.
До ст. Устиновка ≈2,6 км по прямой; до МКАД 55 км, на машине ≈53 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24217
Рейтинг 83/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 45 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 50 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 64 % | 13.8 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 6.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 125 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 750 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 200 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 9 091 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Ягодка СНТ | 8 сот. | 1 300 000 | 162 500 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Кореньки СНТ | 6 сот. | 900 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Кореньки СНТ | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Кореньки д. | 35 сот. | 6 700 000 | 191 429 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Восход пгт | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Восход пгт | 9,4 сот. | 780 000 | 82 979 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Ягодка СНТ | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Новопетровское с. | 6 сот. | 1 140 000 | 190 000 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | А-108, 503-й км | 7 сот. | 3 900 000 | 557 143 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Новопетровское с. | 7,5 сот. | 899 000 | 119 867 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 22 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 440 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 27 500 / 122 500 / 225 000 |
| цена объекта | 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 807 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 649 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 517 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 384 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 119 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 871 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 41 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 70 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.5 км | Курорт СНТ | 18 м² | 6 сот. | 1 350 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.6 км | Воскресенки-1-Сорокино СНТ | 25 м² | 6,5 сот. | 3 000 000 | 120 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Варвариха д. | 18 м² | 7,5 сот. | 1 200 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.8 км | Сапфир СНТ | 20 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 225 000 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.6 км | Тиликтино д. | 20 м² | 8 сот. | 550 000 | 27 500 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Находка СНТ | 28 м² | 8,2 сот. | 3 500 000 | 125 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.6 км | Игма-3 СНТ | 25 м² | 6,8 сот. | 2 700 000 | 108 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18 км | Кооператор СНТ | 20 м² | 6 сот. | 2 550 000 | 127 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.5 км | Карцево КП | 18 м² | 9 сот. | 2 700 000 | 150 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.6 км | Гидротехник СНТ | 16 м² | 6,3 сот. | 2 700 000 | 168 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 13.04.2025 | 1 499 000 | история площадки |
| 21.04.2026 | 1 200 000 (−299 000) | история площадки |
| 30.05.2026 | 950 000 (−250 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 950 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Торг Уместен! Местоположение: Московская область, городской округ Истра, Садовое товарищество (Снт) Альтаир-2 уч. 126. Описание участка: Площадь: 6 соток. Участок правильной формы. Подходит для индивидуального жилищного строительства. Отличный вид и спокойная атмосфера. Маленький домик(1этаж) 2й этаж полноценная комната под крышей в конце участка. Рядом, лес и водохранилище. Преимущества: Удобный подъезд к Снт, ворота электронные. Все коммуникации (вода, электричество, газ) рядом. Развивающаяся инфраструктура: магазины, школы, остановки общественного транспорта в шаговой доступности. Цена: 950 000 рублей. Торг уместен! Контактная информация: ниже. Не упустите возможность стать владельцем уютного земельного участка в живописном месте! Звоните, чтобы узнать больше или организовать просмотр!