Волоколамское ш., 60 км от МКАД
Каравай СНТ, Рузский гор. округ
Дача 40 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2 млн ₽, снижали с 2,1 млн; первая цена 2,1 млн ₽ от 12.06.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 57 %
Земля ≈175 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,05 млн → дом ≈947 тыс. ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 30 тыс.–147 тыс. ₽/м², медиана 64 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,68 млн / целевая ≈2,41 млн / пессимист. ≈2,14 млн → от пессимистичной прибыль −255 тыс. ₽, маржа −12 %, ROI −11 %.
Коммуникации: в описании: баня, колодец.
До ст. пл. 91 км ≈1,9 км по прямой; до МКАД 60 км, на машине ≈1 ч 01 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24212
Рейтинг 26/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 87 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 57 % | 10.5 |
| торг | 5 | 32 % | 2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 47 % | 6.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 175 368 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 052 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 947 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 675 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Андрейково д. | 10,3 сот. | 2 450 000 | 237 864 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Андрейково д. | 15,8 сот. | 3 500 000 | 221 519 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Объектив СНТ | 6,8 сот. | 1 200 000 | 176 471 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Андрейково д. | 8 сот. | 1 699 000 | 212 375 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Андрейково д. | 4 сот. | 2 500 000 | 625 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Андрейково д. | 8 сот. | 1 400 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Андрейково д. | 6 сот. | 999 000 | 166 500 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Моспроектовец СНТ | 6 сот. | 2 350 000 | 391 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Андрейково д. | 8,1 сот. | 1 170 000 | 144 444 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Андрейково д. | 10 сот. | 2 700 000 | 270 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 000 / 63 908 / 147 222 |
| цена объекта | 1 999 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 699 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 680 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 546 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 412 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 144 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -255 150 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −12 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −11 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.9 км | МВД СССР Рузское-2 СНТ | 37 м² | 7 сот. | 1 800 000 | 48 649 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | МВД СССР Рузское-2 СНТ | 36 м² | 6,6 сот. | 1 700 000 | 47 222 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Пролетарский Садовод СНТ | 45 м² | 9 сот. | 5 500 000 | 122 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Салют-2 СНТ | 35 м² | 6,3 сот. | 3 500 000 | 100 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Истрамебель СНТ | 36 м² | 6 сот. | 5 300 000 | 147 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Рассвет СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 37 500 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Руза парк комфорт КП | 36 м² | 7 сот. | 4 100 000 | 113 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Успенское д. | 48 м² | 8 сот. | 3 800 000 | 79 167 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ново-Петровское СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Ландыш СНТ | 48 м² | 8 сот. | 1 750 000 | 36 458 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.06.2026 | 2 100 000 | история площадки |
| 29.06.2026 | 2 050 000 (−50 000) | история площадки |
| 09.07.2026 | 1 999 000 (−51 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 999 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается садовый участок в Снт Радуга рядом с д Андрейково. Участок 6 соток. На участке 2 эт брусовой дом 4х5 м на ленточном фундаменте, летняя кухня и маленькая баня колодец на участке и общий колодец на улице перед участком. Въезд на территорию Снт через откатные ворота, Центральная дорога асфальт, к дому дорога -гравий. На участке взрослые яблони, сливы, виноград, кусты смородины и малины. Хорошие соседи. Есть возможность купить соседний участок. Риэлторов прошу не беспокоить.