Волоколамское ш., 50 км от МКАД
Нескучное КП, Истра гор. округ
Дом 119 м², участок 10,5 сот., бревно.
Цена 2,9 млн ₽; цена не менялась с 05.08.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 78/100 · уверенность 60 %
Земля ≈183 тыс. ₽/сот. × 10,5 сот. = 1,92 млн → дом ≈981 тыс. ₽, 8 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 7 в 10 км, 51 тыс.–136 тыс. ₽/м², медиана 82 тыс.
Ремонт ≈2,28 млн, покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈9,87 млн / целевая ≈8,88 млн / пессимист. ≈7,9 млн → от пессимистичной прибыль ≈3,15 млн ₽, маржа 40 %, ROI 66 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: свет — есть; в описании: печь.
До ст. Румянцево ≈6,2 км по прямой; до МКАД 50 км, на машине ≈57 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24211
Рейтинг 78/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 7 (разброс ₽/м² 71 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 71 % | 13.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 68 % | 4.1 |
| участок | 5 | 59 % | 3.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 91 % | 13.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 182 798 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 919 000 ₽ (10,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 980 999 ₽ |
| ₽/м² дома | 8 244 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Красногвардеец СНТ | 15,4 сот. | 3 600 000 | 233 766 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Лысая Гора СНТ | 17 сот. | 950 000 | 55 882 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Курово д. | 6,9 сот. | 1 319 220 | 191 191 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Курово д. | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Савельево д. | 10,5 сот. | 2 480 000 | 236 190 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Савельево д. | 8 сот. | 2 333 000 | 291 625 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Савельево д. | 9 сот. | 2 250 000 | 250 000 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Курово д. | 8,3 сот. | 2 100 000 | 253 012 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Курово д. | 10 сот. | 1 800 000 | 180 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Савельево д. | 7,9 сот. | 1 250 000 | 158 228 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 119 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 280 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | приличные 7 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 909 / 82 000 / 135 659 |
| цена объекта | 2 899 999 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 464 999 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 9 872 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 9 378 000 ₽ |
| продажа: целевая | 8 885 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 7 898 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 153 001 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 40 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 66 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 7 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.8 км | Карцево КП да: «санузлом» + «отделке» | 120 м² | 10 сот. | 9 840 000 | 82 000 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Павел Раков ТСН да: «санузла» + «теплые полы» | 120 м² | 10 сот. | 6 500 000 | 54 167 | снято (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Крутой Берег КП да: «санузел» + «мебелью» | 118,2 м² | 11 сот. | 15 500 000 | 131 134 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Куртниково д. да: «с/у» + «под ключ» | 120,4 м² | 9,5 сот. | 9 070 800 | 75 339 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Зыковский Уезд КП да: «с/у» + «меблирован» | 110 м² | 11 сот. | 5 600 000 | 50 909 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Нордик КП да: «санузле» + «теплые полы» | 129 м² | 11 сот. | 17 500 000 | 135 659 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Нордик КП да: «санузле» + «теплые полы» | 129 м² | 10,8 сот. | 14 500 000 | 112 403 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.08.2026 | 2 899 999 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 899 999 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Воплоти Свою Мечту Жить ЗА Городом! 64 км от Москвы! Чистый Воздух! Продаю Двухэтажный Дом С Гаражом в окружении плодово-ягодных деревьев! Жилой дом площадью 119 м2 стоит на ленточном фундаменте. Разрешенное использования для видения садоводства. Есть кирпичный гараж со смотровой ямой и хоз. Блок. Дом располагается в Тихом, месте в окружении деревьев. Здесь можно найти грибы и услышать Пение Птиц! Общая площадь дома 119 м2, 4 жилых комнаты. Кухня 25 м2, гостиная с печкой 25 м2, спальня 6 м2. На втором этаже две комнаты по 9 м2. На территории есть Кирпичный гараж 51.3 м2, хоз. Блок 11 м2, беседка, парник. Дом тёплый и предназначен Для Круглодичного Использования! В доме есть горячая и холодная вода, электричество. Отопление дровяной печкой. Выгребная яма. Удобный Круглогодичный подъезд и зимой и летом. Въезд на территорию Снт ограничен шлагбаумом. Удобная транспортная доступность от Москвы. В Шаговой доступности: сетевой магазины Пятёрочка и фермерские продукты, остановка общественного транспорта. Помощь в получении и снижение ставки по ипотеке. Два Взрослых собственника. Свободная Продажа! Оперативный Показ!