Волоколамское ш., 98 км от МКАД
Дедовск г., Истра гор. округ
Дом 46,3 м², участок 6 сот., каркас.
Цена 2,45 млн ₽, снижали с 2,95 млн; первая цена 2,95 млн ₽ от 03.04.2026.
Рейтинг 14/100 · уверенность 60 %
Земля ≈82 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 492 тыс. → дом ≈1,96 млн ₽, 42 тыс. ₽/м² дома (участков 2 из 10 в 6 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км, 30 тыс.–105 тыс. ₽/м², медиана 46 тыс.
Ремонт ≈926 тыс., покупка после торга ≈2,08 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,61 млн / целевая ≈2,35 млн / пессимист. ≈2,09 млн → от пессимистичной прибыль −920 тыс. ₽, маржа −44 %, ROI −31 %.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. Матрёнино ≈4 км по прямой; до МКАД 98 км, на машине ≈1 ч 16 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №24209
Рейтинг 14/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 7 (разброс ₽/м² 66 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 3 % | 0.5 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 85 % | 5.2 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 82 031 ₽ (нижний квартиль 2 участков · участков 2 из 10 в 6 км) |
| стоимость земли объекта | 492 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 958 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 42 289 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.7 км | Анино д. | 16 сот. | 1 350 000 | 84 375 | снят (цена объявления) 03.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Ворсинка СНТ | 8 сот. | 650 000 | 81 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 46,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 926 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 29 940 / 45 833 / 104 603 |
| цена объекта | 2 450 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 082 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 611 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 480 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 350 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 089 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -919 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −44 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −31 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 11.2 км | Волок-91 СНТ | 47 м² | 8 сот. | 3 600 000 | 76 596 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.5 км | Куратор СНТ | 45,1 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 37 694 | снято (цена объявления) 22.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Данилково д. | 50 м² | 6 сот. | 1 497 000 | 29 940 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.9 км | Прогресс СНТ | 47,8 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 104 603 | снято (цена объявления) 06.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Энергетик СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 750 000 | 45 833 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.3 км | Расцветаево КП | 55 м² | 8 сот. | 3 990 000 | 72 545 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Данилково д. | 60 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 36 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.04.2026 | 2 950 000 | история площадки |
| 30.06.2026 | 2 450 000 (−500 000) | история площадки |
| 16.07.2026 | 2 750 000 (+300 000) | история площадки |
| 31.07.2026 | 2 450 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 450 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 114087577 Новорижское или Волоколамское шоссе, расстояние от МКАД: 84 км, СНТ "Экран" (70 участков, встроенных в лесной массив), с асфальтированной подъездной дорогой и автоматическими въездными воротами, уч. 49 (до леса 60м ) с ухоженной территорией, фруктовыми деревьями и кустарниками, несколькими овощными грядками ,цветниками и газонной площадкой. Категория земель: садовое некоммерческое товарищество (СНТ) Инфраструктура: От остановки общественного транспорта в 800метрах (10 минут пешком). На остановке два небольших продовольственных магазина . Описание строений участка. На участке три жилых строения, оборудованных готовых к заезду- "заходи и живи" , а именно со всем оборудованием, бытовой техникой и мебелью, и шесть вспомогательных строений: Уютный двуxэтaжный дoм из бруса (6х5м) в отличном состоянии на столбчатом фундаменте, под железной крышей, поcтрoенный в 2009г компанией "Зодчий", по проекту "Престиж", обит сайдингом, общая жилая площадь 46,3 м2, 5 комнат. на 1 этаже: прихожая (5,5 м2), гостиная( 14 м2) с мягкой мебелью, столовым гарнитуром, сервантом, обеденным столом , стульями и шкафом для одежды, плоским телевизором Sumsung, DVD-проигрывательспальня ( 8,5м2) с 1,5 спальной кушеткой, бельевым комодом, журнальным столом, многоцелевой мебельной стойкой, телевизором JVC, креслом и рабочим местом для макияжа. на 2 этаже (мансарде): спальня ( 12м2) c широкой двуспальной кроватью, двумя прикроватными тумбочками, двумя креслами для отдыха, бельевым комодом-ящиком для постельных принадлежностей , телевизор Sumsung. кабинет ( 4,5 м2) с компьютерным столом с тумбой , рабочим креслом, книжными полками и канцелярскими принадлежностями ,телевизор.блок с биотуалетом(2 м2) Все помещения оборудованы электрообогревателями и комплектно меблированы, на полу ковровые покрытия, , пылесос. Коммуникации: : электричество, телевидение "Триколор", три телевизора, (к СНТ подведён стационарный Интернет, возможно подключение) Летняя каркасная кухня- столовая ( 9,5х3 =30,5 м2) со спа-блоком на столбчатом фундаменте, под металлокерамической крышей. Стены: утеплённый каркас , обитый вагонкой и сайдингом, с 4 помещениями: Столовая(9 м2) оборудована: обеденным столом со стульями, кушеткой для отдыха, шкафом для одежды и белья, тумбой, телевизором Sony, электрообогревателем. Кухня (9м2) оборудована: комплектом кухонной мебели, холодильником "Атлант", настольной двухкомфорочной электроплитой с духовкой, СВЧ-микроволновкой, электрочайниками, настольной двухкомфорочной газовой плитой от баллонного газа, газовыми баллонами (2шт), мойкой, подключённой к автоматической системе канализации, электрообогревателем.Спа-блок блок( 9 м2) с современной просторной душевой кабиной со светомузыкой, стиральной машиной, раковиной, комплектом ванной мебели и отделённым туалетом ( 2м2) со встроенным стенным шкафом и унитазом, подключённым к системам водоснабжения и канализации. С наружной стороны к спа-блоку пристроено летнее ум