Волоколамское ш., 31 км от МКАД
Арбат-1 СНТ, Истра гор. округ
Дом 48 м², участок 6 сот.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 13.08.2026.
Рейтинг 43/100 · уверенность 59 %
Земля ≈518 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 3,11 млн → дом ≈390 тыс. ₽, 8 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 4 тыс.–226 тыс. ₽/м², медиана 89 тыс.
Ремонт ≈860 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,22 млн / целевая ≈3,8 млн / пессимист. ≈3,38 млн → от пессимистичной прибыль −459 тыс. ₽, маржа −14 %, ROI −12 %.
Коммуникации: летний водопровод; газ — баллоны; свет — есть.
До ст. пл. 165 км ≈1,1 км по прямой; до МКАД 31 км, на машине ≈36 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №24207
Рейтинг 43/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 67 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 99 % | 18 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 91 % | 13.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 518 333 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 3 110 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 390 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 8 125 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Сокол-2 ВМФ СНТ | 9 сот. | 4 600 000 | 511 111 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Березка ТСН | 7 сот. | 4 600 000 | 657 143 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Манихино д. | 10 сот. | 5 400 000 | 540 000 | снят (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Манихино д. | 10 сот. | 6 000 000 | 600 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Альбатрос ТСН | 7,3 сот. | 3 980 000 | 545 205 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Павловское д. | 17,8 сот. | 6 500 000 | 365 169 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Павловское д. | 12,5 сот. | 8 200 000 | 656 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Манихино д. | 10 сот. | 6 500 000 | 650 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Сокол-1 СНТ | 8 сот. | 3 400 000 | 425 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Станции Манихино пос. | 8 сот. | 5 000 000 | 625 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 860 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 4 167 / 88 889 / 225 532 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 220 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 009 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 798 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 376 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -459 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −14 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −12 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.6 км | Огнеупорщик-3 СНТ | 48 м² | 6,5 сот. | 6 500 000 | 135 417 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Огнеупорщик-2 СНТ | 47,8 м² | 6 сот. | 7 000 000 | 146 444 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Манихино д. | 50 м² | 5 сот. | 5 300 000 | 106 000 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Сокол-1 СНТ | 50 м² | 8,7 сот. | 3 800 000 | 76 000 | снято (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Снегири пгт | 48 м² | 6 сот. | 200 000 | 4 167 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Красновидово д. | 48 м² | 8,9 сот. | 15 500 000 | 322 917 выброс, не в счёт | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Лужки СНТ | 47 м² | 8 сот. | 10 600 000 | 225 532 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Снегири пгт | 48 м² | 6 сот. | 200 000 | 4 167 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Огнеупорщик-3 СНТ | 45 м² | 4 сот. | 4 000 000 | 88 889 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Полянка СНТ | 45 м² | 6 сот. | 3 750 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 13.08.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Номер лота: нп-0025459. Продается уютный дом с земельным участком в СНТ "Арбат-1". Функциональная планировка: веранда, кухня, оборудованная всей необходимой техникой (плита- газ баллон), две изолированные спальни на первом этаже и одна на втором. СНТ окружено лесом. Высажены плодовые деревья, кустарники. Вода в доме летний водопровод, газ по границе участка, электричество. Остановка электрички 50 км. От электрички 20 мин пешком по асфальтированной дороге. В СНТ есть детская площадка с видеонаблюдением, магазин. КПП на въезде. Удачное расположение. Находится в отдалении от дорог, что обеспечивает тишину и отдых. Звоните!